Studio Prasedi - Amministrazione e consulenza immobiliare

Confedilizia; «No a un registro di amministratori»

Tue, 04 Jul 2017 00:00:00 GMT

Confedilizia è contraria al “registro” ipotizzato da un Odg parlamentare con l'elenco di amministratori che hanno sostenuto i corsi di formazione obbligatori. Per il presidente Giorgio Spaziani Testa «Si tratta semplicemente di uno dei numerosissimi ordini del giorno (e cioè atti nei quali in Parlamento vengono trasformati alcuni emendamenti per far contento qualcuno senza alcun effetto pratico). Nel merito, siamo del tutto contrari. Si tratterebbe di una burocratizzazione fuori dal tempo che sembra avere il solo scopo di ostacolare l'attività di tanti amministratori del proprio condominio: una figura apprezzata dai condòmini di tutta Italia, alla quale la riforma del condominio ha anche dato una valorizzazione ulteriore».

Difficile recuperare le somme distratte dall’amministratore disonesto: meglio prevenire

Tue, 04 Jul 2017 00:00:00 GMT

La riforma del condominio ha creato una figura altamente professionalizzata dell'amministratore con una serie di conseguenti responsabilità. In questa sede ci limitiamo ad affrontare il caso dell'amministratore disonesto che abbia agito in danno del condominio. Non è necessario che l'amministratore scappi con la “cassa”, è sufficiente che il denaro del condominio finisca, anche temporaneamente, sul conto personale dell'amministratore o che i fornitori non vengano pagati puntualmente. Vedremo quali sono i reati ipotizzabili e le possibili contromosse. Anticipiamo fin da ora che le operazioni di recupero sono estremamente difficili per cui la mossa migliore è il controllo preventivo. Del resto, prevenire è meglio che curare! Mancano norme precise La possibilità di un'azione risarcitoria contro l'amministratore è disciplinata in modo specifico dall'articolo 1131 codice civile che, all'ultimo comma, prevede il risarcimento del danno per l'amministratore che non dà notizia dell'atto di citazione o del provvedimento a lui notificato. Per configurare la responsabilità risarcitoria dell'amministratore occorre fare riferimento a norme di carattere generale in tema di mandato (articolo 1703 codice civile); l'amministratore è tenuto ad agire con la diligenza legata alla sua specifica preparazione professionale e risponde, quindi, dei danni arrecati al condominio. Possibili due alternative: civile e penale Il condominio che voglia agire contro l'amministratore ha, in linea di principio, due strade parallele, quella civile e quella penale. La prima mira all'ottenimento del risarcimento del danno ma può rivelarsi estremamente lunga e defaticante. La seconda potrebbe essere più rapida in quanto, accertato il reato, il risarcimento sarebbe quasi automatico ma la strada è tutta in salita, occorre presentare una denuncia penale (esponendosi ad una controdenuncia dell'amministratore) e affrontare l'alea del giudizio. E non finisce qui! Il condominio che voglia ottenere il risarcimento del danno non deve dimenticare, in sede penale, di costituirsi parte civile (Cassazione, 29 gennaio 2014, n. 3958). L'appropriazione indebita L'appropriazione indebita (articolo 646 codice penale), ricorre nel caso in cui l'amministratore si appropri del denaro del condominio. Prima della riforma del 2012 la confusione di gestione tra il patrimonio dell'amministratore e quello del condominio, ovvero dei diversi condomìni gestiti dallo stesso amministratore, era all'ordine del giorno. La riforma ha rimediato con l'articolo 1129 codice civile che obbliga l'amministratore a far transitare, sul conto corrente intestato al condominio, tutte le somme ricevute, permettendo a ciascun condòmino di visione la rendicontazione periodica. Tale norma rende più difficile –ma non esclude – che l'amministratore si appropri di denaro del condomìnio o lo utilizzi per altri scopi. L'appropriazione indebita per mancata restituzione della documentazione L'articolo 1129 codice civile prescrive che «alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio...», nel caso in cui l'amministratore non adempia a tale obbligo, scatta l'appropriazione indebita. La Cassazione ha “bacchettato” l'amministratore che, nonostante la notifica dell'atto con cui il condomino gli intimava di consegnare la documentazione contabile, aveva negato tale restituzione, pur sapendo di essere stato revocato e di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso (Cassazione, 10 luglio 2013, n. 29541). Incoerenza del saldo contabile col saldo di cassa Una differenza, anche minima, tra le somme indicate nella contabilità e l'effettiva giacenza di cassa configura il reato di appropriazione indebita a carico dell'amministratore in quanto tale differenza potrebbe fondarsi su presupposti illeciti. L'esiguità dell'ammanco, infatti, non esclude la responsabilità penale dell'amministratore che, per evitare la condanna, dovrà dimostrare che la differenza tra il dato contabile e la giacenza di cassa è stata causata da altre ragioni, ad esempio da un errore (Cassazione, 5 ottobre 20111, n. 36022). Anche gli interessi generano responsabilità L'appropriazione indebita ricorre anche per il semplice ed indebito lucro che l'amministratore possa ricavare depositando il danaro condominiale su propri conti o utilizzandolo per l'acquisto di titoli od altri beni a proprio nome (Cassazione, 9 novembre 1987). La truffa ed il falso in scrittura privata L'amministratore disonesto potrebbe “fare il furbo” redigendo un falso rendiconto o falsificando i documenti contabili allo scopo di trarre in inganno i condòmini e indurli ad effettuare dei versamenti in realtà non dovuti (Tribunale di Firenze, 30 marzo 2000). In questo caso potrebbe scattare il reato di truffa (articolo 640 codice penale) ovvero di falso in scrittura privata (articolo 485 codice penale). L'azione di rendiconto L'articolo 1713 codice civile pone a carico del mandatario (e, quindi, dell'amministratore) l'obbligo di rendere il conto della gestione. Tale obbligo si concretizza nel dovere di consegna della documentazione (ricevute, fatture, lettere contabili, scontrini fiscali, etc.,) atta a verificare l'operato del mandatario (Cassazione, Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7592). Nel caso in cui l'amministratore rifiuti di adempiere ai propri obblighi, i condomini possono chiedere il conto della gestione. Ma, in pratica, cosa vuol dire? In parole povere si chiede all'amministratore di fornire la prova non soltanto dell'entità e della causale delle spese effettuate ma, più in generale, delle modalità di esecuzione dell'incarico, allo scopo di valutare la buona amministrazione (Cass., sez. III, 9 febbraio 2004, n. 2428; Cass., sez. I, 23 aprile 1998, n. 4203; Cass., sez. I, 10 dicembre 2009, n. 25904). Occorre tener presente che la morte dell'amministratore comporta l'estinzione del mandato ma non fa venir meno l'obbligo del rendiconto che (in quanto obbligazione patrimoniale) si trasmette agli eredi in virtù delle norme generali in tema di successione ( Cass., sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262; Cass., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8801). L'azione di restituzione Altra azione contro l'amministrazione è quella di restituzione, disciplinata dall'art. 948 codice civile che permette al proprietario di «rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene ...». L'azione è esperibile anche con un provvedimento d'urgenza ex articolo 700 codice procedura civile (Trib. Roma, 7 dicembre 1998; Trib. Bologna, 26 maggio 1998; Trib. Trieste, 3 aprile 1993). In sostanza, il nuovo amministratore, anche senza autorizzazione dell'assemblea (Trib. Salerno Sez. I, 7 agosto 2008; Cass. civ. Sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504; Trib. Roma, 18 marzo 1987), può agire, anche in via di urgenza, per ottenere la consegna immediata di tutti i documenti e delle somme del condominio da parte del suo predecessore. Possibile anche il decreto ingiuntivo Parte della giurisprudenza ammette anche il ricorso al decreto ingiuntivo per ottenere la consegna della documentazione e della cassa condominiale, illegittimamente detenuta dall'amministratore (Tribunale Ariano Irpino, 24 aprile 2007; Cass. Civ., II sez., 14 dicembre 1978, n. 5957). Se l'amministratore non consegna i documenti e la cassa, può essere condannato non solo alla consegna, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio che potrà essere liquidato dal Giudice secondo equità sollevando il condominio dall'onere di quantificare il danno (Tribunale Padova, Sez. I, 14 giugno 2003). Essenziale il rendiconto annuale Il rendiconto rappresenta le quote versate dai singoli condomini e le spese sostenute e si traduce nel bilancio che, approvato dall'assemblea, diventa definitivo ove non venga impugnato nei trenta giorni successivi alla approvazione o alla notifica del verbale assembleare con cui si ratifica la gestione (art. 1137 codice civile). L'approvazione del bilancio preclude l'azione di responsabilità contro l'amministratore? Sul punto esistono due orientamenti. Il primo esclude che si possa attivare una azione di responsabilità successivamente all'approvazione del bilancio (Tribunale di Salerno 30 gennaio 2010). Altri ritengono possibile l'azione di responsabilità anche successivamente all'approvazione del bilancio consuntivo. In linea di massima, approvato il bilancio e spirato il termine per l'impugnativa, il rendiconto diventa immodificabile. Esistono, però, delle eccezioni alla regola. Se il rendiconto è falsificato, l'approvazione assembleare è viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria nei confronti dell'amministratore. In ogni caso, si esclude che l'assemblea possa trasformare un atto illecito in lecito; per cui deve ritenersi possibile una azione di responsabilità contro l'amministratore (anche dimesso-destituito), successiva all'approvazione del bilancio consuntivo. Spesso le azioni contro l'amministratore non approdano a nulla Abbiamo visto che il condominio che voglia far valere le proprie ragioni contro l'amministratore troppo furbo ha un ampio ventaglio di possibilità ma, purtroppo, non bisogna illudersi. Intraprendere un'azione legale contro l'amministratore richiede tempi lunghi e la necessità di anticipare le spese di giustizia. Sia che si voglia intraprendere la strada dell'azione penale che di quella civile, occorre mettere sul piatto della bilancia la normale alea del giudizio e, nella migliore delle ipotesi, occorrerà affrontare l'esecuzione nei confronti dell'amministratore che, nei tempi tecnici di giustizia, avrà tutto il tempo per far sparire il proprio patrimonio lasciando i creditori con un pugno di mosche in mano. E allora? Allora è meglio giocare d'anticipo “placcando” l'amministratore anche a rischio di passare per rompiscatole. Talvolta usare la “mano ferma” permette di prevenire situazioni di dissesto finanziario ed evitare ammanchi anche rilevanti. Pagare con assegno non costituisce un rimedio Pensare che versare le quote condominiali con assegno metta al riparo dalle brutte sorprese è solo una pia illusione. L'amministratore disonesto, infatti, invece di versare l'assegno sul conto condominiale, potrebbe negoziarlo e far confluire le somme nelle proprie tasche. In questo caso il condòmino, per dimostrare di aver effettuato i versamenti, dovrà farsi carico di rintracciare tutti gli assegni emessi, chiedere alla propria banca una copia del titolo negoziato, dimostrare che l'assegno è stato incassato dall'amministratore e, solo a questo punto, sarebbe liberato dall'obbligo di versare le quote condominiali. Il che non vuol dire possibilità di recupero nei confronti dell'amministratore disonesto. Come evitare le brutte sorprese Il bonifico o il versamento su conto corrente del condominio mette al riparo da brutte sorprese in quanto le somme confluiscono direttamente sul conto del condominio e sarà molto più agevole dimostrare l'avvenuto pagamento. Tenere tutto sotto controllo Fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio! Il più delle volte l'approvazione del bilancio tarda e, nel frattempo, il danno potrebbe essere ormai fatto ed irrecuperabile. E' buona norma verificare costantemente la gestione anche chiedendo di esaminare gli estratti conto bancari. Se non si ha tempo, è possibile fare comunella con il vicino di casa e “darsi il cambio” verificando costantemente l'andamento della gestione. Se si scoprono anomalie, meglio chiedere subito spiegazioni piuttosto che perdere tempo inutilmente. Verificare l'elenco dei fornitori Tutti i condomini hanno il diritto di chiedere l'elenco dei fornitori del condominio comprensivo dei loro riferimenti; ottenuto tale elenco sarebbe opportuna una chiacchierata per sapere se ci sono pendenze verso il proprio condominio. In tal modo è possibile monitorare l'esposizione debitoria e, in caso di difficoltà, è possibile chiedere chiarimenti all'amministratore. Se l'amministratore rifiuta di comunicare l'elenco dei fornitori o non fornisce spiegazioni soddisfacenti sui ritardati pagamenti, il condòminio potrà chiedere spiegazioni in assemblea che, nel caso, potrà anche revocare l'amministratore e affidare l'incarico ad un altro amministratore. Occhio alle referenze Sul mercato esistono numerosi professionisti seri che esercitano con dedizione ed impegno e, per questo, sono ben conosciuti. Altri colleghi sono altrettanto conosciuti per non godere di “grande stima”. Al momento di nominare il nuovo amministratore sarebbe opportuno fare ricorso al “passaparola” per informarsi sulla serietà dell'interlocutore senza limitarsi a scegliere il preventivo più basso tenendo bene a mente che l'amministratore gestirà il nostro portafoglio. Occorre considerare che l'amministratore impiega il proprio tempo e professionalità per trarre un utile dalla propria attività e, se il preventivo è eccessivamente basso, c'è il rischio che i servizi siano inefficienti o, peggio ancora, che l'amministratore sia costretto a “fare la cresta” per far quadrare i propri conti. Potrebbe essere utile chiedere al candidato se amministra altri condomini e da quanto tempo e verificare di persona, chiedendo informazioni al portiere o ai proprietari di questi immobili se effettivamente conoscono quell'amministratore e se gode di buona reputazione. Scoprire che ci sono lamentele sulla gestione potrebbe essere un campanello d'allarme. Esaminare le pezze giustificative E' buona norma il controllo programmato (almeno una volta l'anno) delle scritture contabili, fiscali e bancarie che devono essere obbligatoriamente conservate presso lo studio dell'amministratore. Esaminare le singole fatture potrebbe essere inutile; occorre esaminare tutta la documentazione contabile ovvero: - estratti conto bancari; - pagamenti effettuati con i MOD. F24 (pagamento delle RA) - pagamenti delle polizze condominiali - prospetto delle vertenze in corso specie per quanto riguarda le azioni di recupero crediti contro i condomini morosi; - quietanze relative ai pagamenti dei servizi (acqua, luce, gas, riscaldamento eccetera).

Tasi coniugi separati e condominio: ecco chi paga

Wed, 11 Jun 2014 00:00:00 GMT

A dare le risposte in caso di pagamento Tasi per coniugi separati e condominio il Ministero delle Finanze con una serie di FAQ pubblicate sul sito: Chi deve pagare la Tasi se i coniugi sono separati sia nel caso di immobile di proprietà che in caso di locazione? E chi la paga nel condominio? Ecco le risposte date dal Ministero delle finanze nelle FAQ pubblicate on line. Imu e Tasi sono le due prossime scadenze a cui sono chiamati i proprietari di immobili il prossimo 16 giugno. Ma ci possono essere delle situazioni dubbie che devono essere risolte e questo fa il Ministero dell’economia e delle finanze con le FAQ pubblicate on line. Tasi coniugi separati immobile di proprietà: chi paga? Tra questa situazioni dubbie ci può essere il caso di coniugi separati. Chi paga la Tasi? Se sull’immobile assegnato dal giudice della separazione, il coniuge assegnatario è considerato ai fini IMU come titolare di un diritto di abitazione e pertanto, in quanto titolare di un diritto reale, è soggetto passivo IMU, stessa conclusione vale anche per la TASI. In tal caso, il coniuge è titolare del diritto di abitazione e, indipendentemente dalla quota di possesso dell’immobile, è il solo che paga la TASI con l’aliquota e la detrazione, eventualmente prevista, per l’abitazione principale. Tasi coniugi separati: immobile in affitto Se, invece, la casa assegnata fosse in locazione (esempio casa in locazione abitata dai coniugi prima della separazione, poi assegnata dal Giudice della separazione ad uno di essi), la TASI deve essere calcolata dal proprietario con l’aliquota prevista dal Comune per gli immobili diversi dall’abitazione principale e l’importo ottenuto verrà pagato in parte dal proprietario e in parte dal locatario, in base alle quote deliberate dal Comune. Tasi; chi paga per il condominio? Così come per l’IMU, anche per la Tasi, l’amministratore di condominio è tenuto al versamento dell’imposta per i locali di uso comune dotati di rendita catastale (ad esempio, la sala riunioni per l’assemblea), recuperando le somme dai comproprietari. La stessa regola vale per i locali in multiproprietà.

A chi debbano essere addebitate (fra parte acquirente e parte alienante) le spese per ristrutturazio

Mon, 04 Nov 2013 00:00:00 GMT

Con sentenza 2.5.2013 n. 10235 la Corte di Cassazione ha chiarito una volta per tutte a chi debbano essere addebitate (fra parte acquirente e parte alienante) le spese relative ai lavori di ristrutturazione deliberati in un condominio contente l'alloggio posto in vendita. I criteri alla quale la Corte ha fatto riferimento sono i seguenti: - nel caso di spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria, il momento dell'insorgenza della relativa obbligazione è individuato con il compimento effettivo dell'attività gestionale relativa alla manutenzione; - nel caso, viceversa, di spese straordinarie (che è peraltro quello preso in considerazione nel caso esaminato dalla sentenza, riguardante appunto una lite fra compratore e venditore dell'alloggio su chi debba corrispondere tali spese) il criterio è quello ben articolato nel seguente principio di diritto: in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportare i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese. Nel caso di spese ordinarie, in sostanza, il momento determinante per il loro addebito è quello esatto in cui l'opera viene prestata, nel caso delle spese straordinarie, viceversa, occorre fare riferimento alla relativa delibera assembleare. Un ultima considerazione: la Corte, con la sentenza in oggetto, ha anche ribadito che la delibera assembleare che conta , ai fini della ripartizione della attribuzione delle spese al venditore o all'acquirente, non è quella meramente interlocutoria e preparatoria non impegnativa per il condominio, ma bensì quella con la quale i lavori straordinari siano effettivamente approvati in via definitiva con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri. Anche per quanto riguarda i lavori straordinari, pertanto, l'obbligo di istituire il relativo fondo obbligatorio ora previsto per legge, non sorgerà sin dalla prima delibera assembleare che approvi l'intervento di manutenzione straordinaria o di innovazioni, ma solo dalla successiva delibera (avente a questo punto valore costitutivo) che commette l'appalto e ripartisce tra i condomini i corrispondenti oneri.

QUANTO GUADAGNANO GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO IN ITALIA?

Mon, 28 Oct 2013 00:00:00 GMT

LA crisi del mattone si ripercuote anche indirettamente sugli amministatori condominali. se da un lato la recente riforma del condominio ha aumentato le responsabilità a loro carico, dall'altra rimangono tra i meno pagati d'europa il calo delle vendite di case si ripercuote anche indirettamente sugli amministratori di condominio che saranno chiamati a gestire il patrimonio immobiliare sempre più ridotto ed in continua riqualificazione ma su questi ultimi grava la recente riforma del condominio che da un lato ha rivoluzionato la vita degli amministratori condominiali, ma dall’altro non ha colmato alcuni vuoti su cui il legislatore non è ancora intervenuto tutto questo ha portato ad un aumento di responsabilità a carico dell’amministratore a cui non è seguito un adeguamento dal punto di vista economico. infatti, da quest’ultimo punto di vista, gli amministratori italiani sono tra i meno pagati in europa facendo un confronto con le medie europee sia nei paesi dove la professione è regolamentata (belgio, spagna, francia, lussemburgo), sia in quei paesi dove non esiste regolamentazione i dati sono i seguenti: belgio € 17,00 mese per unità immobiliare germania € 25,00 mese per unità immobiliare francia € 15,00 mese per unità immobiliare lussemburgo € 16,00 mese per unità immobiliare paesi bassi € 23,00 mese per unità immobiliare italia € 8,00 mese per unità immobiliare secondo leonardo caruso (responsabile estero anaci- presidente anaci milano)“questi sono dati che dovrebbero farci riflettere, in quanto l’amministratore oggi, più di prima, deve assolutamente acquisire consapevolezza dell’importanza della sua professionalità e delle sue funzioni. la spesa che comporta ingaggiare un professionista è data dal modo in cui egli stesso esprime il suo lavoro attraverso l’immagine, l’impegno, l’innovazione, la conoscenza e l’affidabilità la professionalità così costruita ed il valore del professionista debbono essere salvaguardati. il professionista è portatore di un valore intrinseco, non parcellizzabile, che solo lui potrà trasferire e che distinguerà le sue modalità operative da quelle di tutti gli altri concorrenti dello stesso settore” facendo riferimento anche alla attuale situazione precisa inoltre che: “la riforma del condominio e la legge sulle professioni non ordinistiche sono indubbiamente una conquista e devono essere viste come una grande opportunità. in questo contesto l’amministratore dovrà dimostrare ai propri clienti il possesso dei requisiti necessari nonché la conformità delle prestazioni erogate secondo i nuovi standard previsti appunto dalle normative di riferimento”. per tali ragioni, conclude, “per l’anaci la principale mission è quella di formare professionisti tecnicamente preparati”. quindi, solo un amministratore di condominio preparato e costantemente aggiornato potrà competere con un mercato immobiliare in continua evoluzione Anaci - Pagina Ufficiale

I bonus del 50 e 65% fanno crescere l'offerta di mutui per ristrutturare: sono passati dal 4 al

Wed, 23 Oct 2013 00:00:00 GMT

Investire sulla propria casa: rinnovarla, migliorarne l'aspetto, renderla energicamente efficiente. E approfittare dei bonus fiscali del 50 e il 65% su spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Che, a meno di soprese nell'iter parlamentare, saranno prorogati a tutto il 2014 (e in misura ridotta rispettivamente al 40% e al 50% anche nel 2015) dalla legge di Stabilità. Spesso i progetti, per chiari motivi di congiuntura economica, si infrangono contro il muro della scarsa liquidità e il timore di affrontare costi fuori dalla propria portata. Dall'ultimo Osservatorio sull'efficienza energetica commissionato da Domotecnica (sondaggio Ispo) emerge che una famiglia su quattro sarebbe disposta a pensare a interventi sull'immobile solo se le banche presentassero uno strumento finanziario dedicato. Le banche si sono però mosse, proponendo nuovi prodotti per soddisfare quella larga fetta di famiglie costrette al «vorrei ma non posso». «I mutui per ristrutturare casa hanno aumentato il loro peso e sul totale dell'erogato – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline – passando al 6% dal 4% dello scorso anno, mentre le richieste continuano a crescere. L'offerta è variegata, ma la maggior parte degli istituti non si attiva per importi al di sotto dei 50mila euro. Se la spesa è più contenuta, diciamo sui 20-30mila euro, è più facile ricorrere al prestito». Entro questa cifra, considerati gli interessi da pagare sul finanziamento, lo sconto offerto dagli incentivi fiscali è comunque vantaggioso. Ma di certo lo è ancor più se si ricorre al mutuo, che ha tassi di interesse inferiori rispetto al prestito, perché garantito da un'ipoteca sull'immobile. Non solo: se si tratta di ristrutturare l'abitazione principale, gli interessi sono detraibili dalle tasse al 19%, su un massimo di 2.582,28 euro annui. Un ulteriore incentivo, di cui tener conto se si ha in progetto di rivalutare il proprio immobile. «Per molti – commenta Anedda – il mutuo per la ristrutturazione è diventato una conveniente alternativa a quello per l'acquisto. E le banche, riaprendo i rubinetti del credito, ma con la necessità di equilibrare il profilo di rischio, guardano con interesse a questo bacino che chiede, a fronte dell'ipoteca sulla casa, importi più contenuti e durate più limitate». E le condizioni? Non ci sono particolari differenziali di costo/spread rispetto al mutuo casa. «Chi sceglie il tasso fisso che sui dieci anni oscilla intorno al 5% – afferma Anedda – lo fa perché preferisce non rischiare. Il tasso variabile si attesta al 3% e all'orizzonte non si prefigurano rialzi evidenti dei tassi di riferimento (Euribor e Bce): ma se anche il variabile dovesse in futuro salire, la durata di dieci anni impedirebbe un rincaro tale da pregiudicare il risparmio accumulato». Nel gioco interessi/detrazioni, la partita si rivela conveniente. Si prenda l'esempio di un mutuo a 10 anni, per un importo di 50mila euro su un valore dell'immobile pari a 200mila. Un mutuo che quindi, per semplicità di calcolo, ha la stessa durata della detrazione fiscale, spalmata su un decennio. Con un tasso fisso al 4,9%, non considerando le spese legate al finanziamento, in un anno si pagano interessi pari a 1.336 euro. Nell'ipotesi che l'intera cifra di 50mila euro sia investita in interventi di ristrutturazione agevolabili, pagati con gli appositi bonifici parlanti, e che si versi un Irpef sufficiente a contenere la detrazione, ogni anno il Fisco sconta dalle tasse 2.500 euro. Ogni anno, cioè, il saldo è positivo di 1.164 euro, che diventano 1.417,84 se si aggiunge la detrazione degli interessi sul mutuo. E che aumenta ancora se si includono gli eventuali risparmi in bolletta. Nella scelta del mutuo, in base all'importo necessario ai lavori di ristrutturazione, bisogna comunque verificare la percentuale di finanziamento offerta dalla banca rispetto al valore dell'immobile (loan to value). Una percentuale che può andare dal 30 al 60 per cento. La stima viene fatta di solito sul valore dell'immobile al momento della richiesta, ma in alcuni casi anche su quello «post intervento». «Per quel che riguarda invece la modalità di erogazione – aggiunge Anedda –, soprattutto per importi rilevanti, le banche tendono a non concedere la somma in un'unica quota, ma a distribuirla in più tranche, vincolandola così all'avanzamento dei lavori». Una soluzione che permette di verificare in itinere il rispetto della normativa sulla detraibilità fiscale (magari con bonifici da disporre presso l'agenzia dove si è stipulato il mutuo), ma che – sostengono gli operatori – viene preferita anche dai clienti a prescindere dall'utilizzo dei bonus. Rassegna Stampa - Sole 24 Ore-

Bollo a 100 euro sui conti correnti condominiali

Thu, 17 Oct 2013 00:00:00 GMT

Rispondendo a un'interrogazione a risposta immediata (la n. 5-01163) in commissione Finanze della Camera il 16.10.2013 l'agenzia delle Entrate ha chiarito che l'imposta di bollo sui c/c bancari condominiali è di 100 euro, dato che gli intestatari non vengono qualificati come persona fisica. L'interrogazione, partiva proprio dalla distinzione tra persone fisiche (per le quali l'imposta è d 34,20 euro) e non fisiche. Dato che il condominio non è certamente una persona giuridica, il dubbio era legittimo. L'agenzia delle Entrate, però, rispondendo all'interrogazione, e pur citando le sentenze della Cassazione 9148/2008 e 16920/2009 (dove si afferma che amministratore e assemblea non possono neppure essere paragonati a organi di un ente di gestione), giunge alla contraddittoria conclusione che, a differenza per esempio dall'imprenditore individuale, il condominio intestatario del conto corrente sia soggetto diverso da persona fisica, pur riconoscendo che la questione merita un approfondimento d aparte dei suoi stessi uffici.

Bonus edilizi, arriva la proroga

Thu, 17 Oct 2013 00:00:00 GMT

Per la casa sono in arrivo buone notizie. La detrazione del 65% per il risparmio energetico non morirebbe subito (cioè il 31 dicembre, con prolungamento al 30 giugno 2014 per i condomìni) ma resterebbe sino al 31 dicembre 2014, per poi scendere al 50% nel 2015. In sostanza, quindi, chi ha avviato ora i lavori ma non riesce a finire di pagare entro l'anno (beneficiando della detrazione del 65% sulle spese sostenute) potrà tranquillamente concludere i pagamenti nel 2014 senza perdere un euro di detrazione. Non solo: la proroga a tutto il 2015, anche se con la detrazione ridotta al 50 per cento, permetterebbe la pianificazione di interventi anche di una certa rilevanza, con effetti benefici su tutto il comparto: una delle ragioni per le quali il bonus stentava a decollare è proprio la durata ridotta del periodo entro il quale dover pagare le fatture dell'impresa. Proroga speciale anche per i condomìni: le detrazioni si applicano anche alle spese sostenute per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali, o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. La detrazione del 65% si prolunga sulle spese sostenute sino al 30 giugno 2015 e quella del 50% per le spese sostenute dal 1° luglio 2015 al 30 giugno 2016. Di conseguenza, il termine per la definizione di misure e incentivi selettivi di carattere strutturale per risparmio energetico, recupero edilizio e misure di sicurezza è rimandato al 31 dicembre 2015. Proroga anche per il bonus ristrutturazioni al 50 per cento: resterebbe sino a tutto il 2014 e scenderebbe al 40% per il 2015, per poi tornare al vecchio 36% dal 2016, sempre con il limite di 96mila euro complessive per unità abitativa. Nel testo (ancora in forma non definitiva) si parla anche di prorogare il bonus mobili (50% di detrazione su spese sino a 10mila euro) sino al 31 dicembre 2014, sempre in abbinamento obbligatorio con i lavori di recupero edilizio.

Punto della situazione sulle caldaie

Sun, 13 Oct 2013 00:00:00 GMT

Nuove regole in materia di esercizio, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici di riscaldamento e raffrescamento degli edifici e per la preparazione dell’acqua calda sanitaria, periodicità dei controlli e requisiti dei soggetti responsabili. Queste le novità introdotte dal D.P.R. 74 del 16 aprile 2013, di attuazione del D.Lgs. 192/2005. Con il D.P.R. 74/2013 (a pag. 1379), il nostro Paese si adegua alla normativa europea in tema di esercizio, controllo, ispezione e manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale, il raffrescamento estivo e la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari. Il provvedimento fissa, inoltre, le regole anche per la cadenza dei controlli per l’efficientamento degli impianti, i requisiti delle figure e degli organismi che possono occuparsi delle ispezioni, i limiti per i valori delle temperature ambiente. I limiti per le temperature ambiente Durante il funzionamento dell’impianto di climatizzazione invernale, la media ponderata delle temperature dell’aria, misurate nei singoli ambienti riscaldati di ciascuna unità immobiliare, non deve superare determinati valori così come non deve essere inferiore a determinati valori durante il funzionamento dell’impianto di climatizzazione estiva per i singoli ambienti raffrescati. Valori massimi della temperatura ambiente previsti dal D.P.R. 74/2013 Media ponderata temperature aria per singoli ambienti riscaldati in inverno, non deve superare i: 18 °C +2 °C di tolleranza per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili 20 °C +2 °C di tolleranza per tutti gli altri edifici Media ponderata temperature aria per singoli ambienti raffrescati in estate, non deve essere inferiore a: 26 °C -2 °C di tolleranza per tutti gli edifici Ricordiamo che il mantenimento della temperatura dell’aria negli ambienti entro i limiti fissati, deve essere ottenuto con accorgimenti che non comportino spreco di energia. In base a quanto stabilito nell’art. 4 del decreto, l’esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale è consentito con limiti relativi al periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione, variabile in base alle zone di classificazione del territorio nazionale; i comuni, tuttavia, possono emettere specifiche ordinanze atte ad ampliare o ridurre questi limiti temporali di esercizio, anche per la durata giornaliera e la regolazione delle temperature. Periodicità dei controlli e tecnici abilitati Vengono definitivamente fissate le regole per i controlli, le periodicità e i requisiti per i tecnici abilitati a effettuarli. I controlli, infatti, vanno effettuati da personale (o ditte) specializzate e riconosciute ai sensi del D.M. 37/2008 e secondo le istruzioni del produttore l’impianto. Le operazioni di controllo ed eventualmente manutentive hanno la finalità di garantire una piena efficienza energetica e riguardano in particolare il sottosistema di generazione, la presenza e la funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali climatizzati e la presenza e la funzionalità dei sistemi di trattamento dell’acqua. Questi controlli hanno tempistiche variabili sulla base della tipologia e della potenza dell’impianto e con il nuovo decreto risultano meno severi rispetto a quanto stabilito in precedenza (tabella 1). TABELLA 1 Periodicità controlli di ef.cienza energetica impianti termici. Tipologia impianto Alimentazione Potenza termica1 [kW] Cadenza controlli (anni) Impianti con generatore di calore a fiamma Generatori alimentati a combustibile liquido o solido 10 < P < 100 2 P = 100 1 Generatori alimentati a gas, metano o Gpl 10 < P < 100 4 P = 100 2 Impianti con macchine frigorifere/ pompe di calore Macchine frigorifere e/o pompe di calore a compressione di vapore ad azionamento elettrico e macchine frigorifere e/o pompe di calore ad assorbimento a fiamma diretta 12 < P < 100 4 P = 100 2 Pompe di calore a compressione di vapore azionate da motore endotermico P = 12 4 Pompe di calore ad assorbimento alimentate da energia termica P = 12 2 Impianti alimentati da teleriscaldamento Sottostazione di scambio termico da rete a utenza P = 10 4 Impianti cogenerativi Microgenerazione Pel < 50 4 Unità cogenerative Pel=50 2 P - Potenza termica utile nominale. Pel - Potenza elettrica nominale. (1) I limiti degli intervalli sono riferiti alla potenza utile nominale complessiva dei generatori e delle macchine frigorifere che servono lo stesso impianto. Anche rispetto alle figure dei tecnici addetti alle ispezioni si stabiliscono precise regole e, in particolare, questi dovranno essere diversi da quelli coinvolti nella progettazione, installazione e manutenzione degli impianti termici e devono disporre necessariamente di conoscenze tecniche, professionali e normative. I soggetti responsabili dell’impianto Per quanto concerne i soggetti responsabili dell’esercizio, della conduzione, del controllo e della manutenzione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva, il regolamento stabilisce che, nel rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica, questi sono identificati con il responsabile dell’impianto (nei condomini è identificato nell’amministratore), il quale può, tuttavia, delegare a un terzo (tabella 2). TABELLA 2 Nozione e identificazione del “terzo responsabile”. Quando ricorre tale figura Generalmente l’esercizio e la manutenzione degli impianti termici sono affidati direttamente al proprietario, o per esso a un terzo definito “terzo responsabile”, nel momento in cui un privato, un amministratore di condominio, o il proprietario dell’impianto termico decide di delegare l’esercizio e la manutenzione del proprio impianto. Caratteristiche Il terzo responsabile è un soggetto che deve essere in possesso di determinate capacità tecniche, economiche e organizzative. Compiti Al terzo responsabile sono affidate la manutenzione e la conduzione della centrale termica. La delega al terzo responsabile non è consentita nel caso di singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore o i generatori non siano installati in locale tecnico esclusivamente dedicato. L’affidamento a un terzo, relativamente ai complessi condominiali, può avvenire su delibera dell’assemblea con un contratto scritto e il soggetto incaricato sarà responsabile del mancato rispetto delle norme. Tuttavia, possono presentarsi due casi relativi all’affidamento a terzi dell’impianto e cioè che: - l’impianto non sia a norma già prima dell’incarico al terzo; - l’impianto non sia mantenuto a norma per l’intera durata del contratto. Entrambe le opzioni sono oggetto, tra l’altro, della nuova normativa prevista dalla Riforma del condominio in vigore dal 18 giugno scorso. Vediamo i dettagli nella tabella 3. TABELLA 3 Affidamento dell’impianto al terzo responsabile. Impianto non conforme già prima dell’affidamento al terzo responsabile Affidamento al terzo La delega al terzo responsabile deve espressamente prevedere l’incarico di messa a norma dell’impianto quale prerogativa all’affidamento dello stesso. Cosa prevede la riforma del condominio (legge 220/2012) - In caso di interventi di manutenzione straordinaria, deve prevedersi obbligatoriamente un fondo di pari importo per la copertura del costo totale delle opere; - in caso di mancata costituzione del fondo, l’amministratore non può stipulare il contratto di affidamento al terzo responsabile e dovrà mantenere su se stesso la responsabilità dell’impianto; - l’amministratore può trasferire la responsabilità ai propri condomini con un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Impianto che richiede interventi manutentivi o di messa a norma non previsti prima della stipula del contratto di affidamento al terzo responsabile Affidamento al terzo Il terzo è tenuto comunque a eseguire, previa comunicazione, tutti gli interventi necessari per il corretto funzionamento dell’impianto, la massima efficienza dello stesso e il rispetto delle norme e delle prescrizioni di legge previste. Cosa prevede la riforma del condominio (legge 220/2012) - Il terzo responsabile è tenuto a comunicare all’amministratore per iscritto la necessità di interventi manutentivi o di messa a norma dell’impianto; - l’amministratore convoca l’assemblea per deliberare e autorizzare gli interventi necessari al corretto funzionamento dell’impianto; - la decisione dovrà essere deliberata entro 10 giorni dall’avvenuta comunicazione all’amministratore, previa costituzione del fondo a copertura degli interventi necessari; - in mancanza della copertura finanziaria, la delega al terzo responsabile decade e lo stesso è tenuto a darne comunicazione alla regione (o provincia autonoma) esplicitandone anche le motivazioni; - la regione analizza il caso ed emana le sanzioni. Fonte: Sole 24 Ore

Crisi nei Condomini

Tue, 01 Oct 2013 00:00:00 GMT

La crisi, con i suoi effetti deleteri, si sente anche nei condomini. I dati lanciati dopo una indagine dell' ANACI fotografano un panorama preoccupante. Basta solo un dato per farci riflettere: nell'ultimo anno i condomini che pagano la rata condominiale in ritardo sono praticamente raddoppiati di numero. Per essere più precisi a Roma, Milano e Torino la morosità si aggira sul 22% del totale, ma nelle zone del Sud la situazione è ancora peggiore e provoca disagi anche la gestione delle spese di “primaria necessità”. L’ANACI (associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari) lancia l’allarme preoccupandosi della situazione economica negativa che si è abbattuta sui proprietari di case, ed indirettamente, anche sulla loro gestione contabile. Nella Capitale il 20% dei proprietari d' appartamento non hanno pagato le ultime rate inviate dall' amministratore. La percentuale è salita in 12 mesi del 10%, facendo salire ad una media di 6 mesi il ritardo accumulato. Il debito medio ammonta a circa 500 euro l' anno. Moltissimi amministratori di condominio ormai sono riassegnati: chiudono i bilanci con ammanchi, con buona pace dei fornitori che non vedono saldate le fatture di servizi già effettuati. La crisi ha anche limitato il servizio di portineria: un risparmio di circa 25 mila euro all' anno che in questi tempi non sono certo poco. A Milano la situazione è simile a quella di Roma: pagano in ritardo più del 10% dei condomini con ammanchi che variano tra i 2500 e i 3500 euro. A Torino, il tasso di morosità è passato al 30%, e l' importo è di circa 400 euro. Anche a Bolzano la crisi economica si fa sentire: la percentuale dei morosi si aggira intorno al 20% e per recuperare il dovuto sono necessari, mediamente, almeno due mesi. Per porre rimedio a questa incresciosa situazione, sottolinea Marco Lombardozzi, Presidente Anaci Bolzano, “gli amministratori di condominio sono costretti a “combattere in prima linea” con i fornitori che lamentano pagamenti dilazionati ed al tempo stesso si trovano incolpevolmente coinvolti in discussioni con gli stessi che spesso ricattano la sospensione delle forniture dei servizi. Tutto questo, oltre ad essere inaccettabile, comporta a grandi perdite di tempo e di energie da parte degli stessi amministratori che spesso devo svolgere attività di persuasione e mediazione nei confronti dei fornitori”. Al sud la situazione è drammatica. A Trani l'incidenza della morosità oscilla tra il 25-30% per ciascuno stabile amministrato, con un ritardo medio nei pagamenti di circa sei mesi dalla data di emissione delle rate e con un debito oscillante tra i 500/700 euro pro-capite incluse le spese relative ai consumi idrici. Ugo Calò, Presidente Anaci-Bat, precisa: “le difficoltà maggiori, oltre che nel pagamento ai fornitori per le manutenzioni ordinarie, si riscontrano nei riguardi delle forniture di acqua ed energia elettrica per le quali le società erogatrici applicano la sospensione del servizio in caso di mancato pagamento delle fatture. Aspetti di enormi difficoltà si riscontrano, poi, per i pagamenti relativi ai lavori di manutenzioni straordinarie (ristrutturazioni edilizie in primis). Negli ultimi tempi i condomini disertano le assemblee nelle quali tali opere dovrebbero essere appaltate oppure deliberano di rinviare l’esecuzione degli stessi a causa delle difficoltà economiche nelle quali incorrono”. Secondo il Segretario Nazionale dell' Anaci, Andrea Finizio “la sofferenza diventa preoccupante perché le prospettive future non sono incoraggianti”. Gli fa eco il Presidente dell' Anaci, Pietro Membri: “se l' economia nazionale non cambierà rotta la situazione si aggraverà con il passare dei mesi”. Il quadro delineato è anche aggravato dal fatto che dal punto di vista legislativo non si prevedono delle particolari misure di “impatto” per uscire da questa situazione che sembra logorare sempre più non solo gli abitanti dei condomini ma anche chi li amministra. Agenzia Giornalistica Agire.tv

In condominio morosità al 22%

Tue, 01 Oct 2013 00:00:00 GMT

Anaci - Pagina Ufficiale Il Sole 24 Ore del 01-10-2013 pag. 27 Saverio Fossati L' onda è stata lunga ma ormai è arrivata: in condominio il 22% dei pagamenti è in ritardo, proprio mentre la riforma (legge 220/2012) stringe la rete sui morosi. Ma la legge non ha tenuto conto della crisi, che alla fine ha coinvolto le rate condominiali. A segnalare la preoccupante evoluzione è l' agenzia stampa immobiliare Agire.tv, che riporta l' analisi condotta dall' Anaci (Associazione di amministratori condominiali) sugli edifici amministrati dai propri iscritti. Nell' ultimo anno i condomini che pagano la rata condominiale in ritardo sono praticamente raddoppiati di numero: a Roma, Milano e Torino la morosità si aggira sul 22% del totale, ma nelle zone del Sud la situazione è ancora peggiore e provoca disagi anche la gestione delle spese di primaria necessità. A Roma il 20% dei proprietari d' appartamento non ha pagato le ultime rate. La percentuale è salita in 12 mesi del 10%, e il ritardo medio accumulato è ormai di sei mesi, mentre il debito medio ammonta a circa 500 euro l' anno. Secondo il presidente dell' Anaci, Pietro Membri «Se l' economia nazionale non cambierà rotta la situazione si aggraverà con il passare dei mesi» e il segretario nazionale Andrea Finizio aggiunge: «La sofferenza diventa preoccupante perché le prospettive future non sono incoraggianti». A Milano la situazione è simile a quella di Roma: pagano in ritardo più del 10% dei condomini con ammanchi però assai più consistenti, dai 2500 a 3500 euro. A Torino il tasso di morosità è passato al 30%, e l' importo è di circa 400 euro. Anche a Bolzano la crisi si fa sentire: i morosi sono circa il 20% e per recuperare il dovuto sono necessari, mediamente, almeno due mesi. Per porre rimedio, sottolinea Marco Lombardozzi, Presidente Anaci Bolzano, «gli amministratori di condominio sono costretti a combattere in prima linea con i fornitori che lamentano pagamenti dilazionati e minacciano la sospensione delle forniture dei servizi». Al sud va ancora peggio: a Trani la morosità oscilla tra il 25 e il 30 per cento, con un ritardo medio nei pagamenti di circa sei mesi dalla data di emissione delle rate e un debito medio tra i 500 e i 700 euro. Ugo Calò, Presidente Anaci-Bat, precisa: «Le difficoltà maggiori sono sulle forniture di acqua ed energia elettrica per le quali le società erogatrici applicano la sospensione del servizio». Fonte: Il Sole 24 Ore

Aggiornamento mutui -

Tue, 01 Oct 2013 00:00:00 GMT

Anaci - Pagina Ufficiale - Le banche hanno intenzione di spingere l'erogazione di mutui a tasso fisso. è un segnale che si ricava osservando la riduzione degli spread sui migliori prestiti ipotecari annunciata nel periodo marzo-aprile. Se per i mutui a tasso variabile sono stati tagliati 5 punti base (dal 2,85% al 2,8%) la sforbiciata sui mutui a tasso fisso è stata di 20 punti base (dal 3 al 2,8%). Come mai? «è da collegarsi a uno sbilanciamento delle erogazioni dei mutui sugli ultimi nove mesi. Dal secondo trimestre 2012 ad oggi le erogazioni di mutuo a tasso fisso non sono andate oltre il 10-15% – spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di MutuiSupermarket.it –. Dato che storicamente le consistenze di portafoglio mutui per le banche sono al 70% a tasso variabile, il recente taglio degli spread va nella direzione di recuperare parte dell'appeal perso dal tasso fisso». Quindi, i mutui a tasso fisso da questa primavera sono tornati più competitivi. Soprattutto perché le banche hanno portafogli eccessivamente sbilanciati sul tasso variabile. Ma quanto costano? Su un prestito di 150mila euro a 20 anni si paga, nella migliore delle ipotesi un Taeg (Tasso annuo effettivo globale, che comprende oltre agli interessi tutti gli altri costi accessori) del 5,23% (Webank). Tuttavia la media delle offerte si estende oltre il 5,5%. Il miglior variabile viaggia invece intorno al 3,2% con una media delle migliori offerte che oscilla tra il 3,2 e il 3,4%. In sostanza, tra fisso e variabile ci sono circa 300 punti base (3 punti percentuali) di differenza. La differenza in termini di rata? Con un prestito di 150mila euro da rimborsare a 20 anni si pagano circa 1.000 euro di rata fissa e 830 euro di rata variabile (sempre stando alle migliori offerte): ovvero 170 euro al mese in più. Se si amplia la durata a 25 anni (oggi tra le più gettonate) il divario rimane pressochè simile: 900 (fisso) contro 720 (variabile): quindi con il variabile in partenza si risparmiano 180 euro al mese. In proiezione, oltre 2mila euro l'anno. Bisogna però considerare che i tassi attuali dei mutui a tasso variabile non potranno che salire in futuro. Questo perché sono agganciati all'andamento degli indici Euribor che viaggiano sui minimi di tutti i tempi, vicini a quota 0 (Euribor 1 mese allo 0,11% ed Euribor a 3 mesi allo 0,21%). Ma quando e di quanto saliranno? Stando al termometro che arriva dal mercato dei future, l'Euribor a 3 mesi dovrebbe salire lentamente portandosi fino all'1,64% nel 2018: in sostanza è previsto un rialzo di circa 150 punti base entro i prossimi 4 anni. Ciò significa che il tasso sui mutui variabili è destinato a salire nel prossimo lustro ma, stando a quello che ci dicono i mercati finanziari comunque dovrebbe restare sotto all'attuale fisso (dovrebbe salire di 150 punti mentre oggi costa 300 punti in meno). Se a questo dato aggiungiamo che le banche che operano in Italia utilizzano il piano di ammortamento alla francese (ovvero nei primi anni si pagano più interessi che quota capitale e quindi sarebbe finanziaramente saggio partire con tassi aggressivi) sembrerebbe proprio che la scelta di partire con un tasso variabile sia quella finanziariamente più azzeccata. Bisogna però ponderare questo ragionamento con due precisazioni. Primo: del domani non v'è certezza. è vero che le stime macroeconomiche in Europa sono negative e quindi al momento è difficile ipotizzare un poderoso rialzo dei tassi negli anni a venire tale da far sprizzare le rate variabili. Tuttavia, la schizofrenia (nel bene e nel male) dell'economia ci ha ormai abituati a tutto. Inoltre, «bisogna tenere a mente che nonostante gli spread rimangano elevati, un tasso fisso finito per un mutuo a 20 anni attorno al 5,08% (senza contare gli oneri accessori, ndr) di oggi non è poi tanto superiore al tasso fisso finito attorno al 4,90% che si poteva ottenere 24 mesi fa per un omologo mutuo di durata ventennale. «In questo contesto – conclude Rossini – l'opzione di congelare un Irs a livello di occasione potrebbe essere da valutare ragionando su tutto il piano di ammortamento». Fonte: Il Sole 24 Ore

Proroga per le detrazioni fiscali sugli immobili

Fri, 06 Sep 2013 00:00:00 GMT

Il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera alla proroga della detrazione Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e della detrazione Irpef/Ires per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, che sarebbero scadute alla data del 30 giugno 2013. In particolare, stando a quanto contenuto nella bozza del Decreto Legge in fase di approvazione: la detrazione per le spese di recupero Irpef del 50% nel limite di spesa di € 96.000 per singola unità immobiliare verrà prorogata fino alle spese sostenute entro il prossimo 31 dicembre 2013. La prevista, detrazione del 50% sarà consentita anche per l’acquisto di arredi fissi e mobili destinati ad arredare la casa ristrutturata, nel limite di spesa di € 10.000; la detrazione per le spese di riqualificazione energetica Irpef/Ires del 55% verrà prorogata fino alle spese sostenute entro il prossimo 31 dicembre 2013 (per quanto riguarda gli interventi sulle parti comuni condominiali o su tutte le unità immobiliari del condominio il termine è al 30 giugno 2014). L’aliquota della detrazione aumenterà a decorrere dal 1° luglio 2013 dal 55% al 65%, ma saranno ridotti i limiti di spesa complessiva di modo che l’ammontare della detrazione di imposta non possa in ogni caso eccedere gli importi normativamente previsti (€ 100.000 perla riqualificazione energetica generale, € 60.000 per i pannelli per l’acqua calda, le strutture opache e le finestre ed € 30.000 per gli impianti di climatizzazione). Non è stata prorogata e, pertanto, scadrà al 30 giugno 2013, la detrazione del 55% per l’installazione di pompe di calore, impianti geotermici e scaldacqua a pompa di calore.

Caldaie in Condominio sempre col camino sul tetto

Fri, 30 Aug 2013 00:00:00 GMT

Sull'obbligo di canna fumaria esterna per le caldaie individuali e centralizzate in condominio il Dl 63/2013, recentemente convertito nella legge 90/2013, ha chiuso un complicato cerchio normativo, intervenendo sulla questione del distacco. Ma bisogna partire dall'anno scorso per ricostruire il sistema normativo. La riforma del condominio (legge 220/2012) ha così modificato l'articolo 1118, comma 4 del Codice civile: «Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Il legislatore ha reso di fatto possibile il distacco dall'impianto di riscaldamento centrale, recependo le indicazioni della Cassazione. Ma esisteva ancora un ostacolo al distacco, costituito dall'articolo 5, comma 9, del Dpr 412/93, come modificato dal Dpr 551/99: la norma prescriveva in ogni caso lo scarico dei prodotti della combustione sopra il tetto dell'edificio, obbligo concretamente possibile da rispettare soltanto per gli utenti dell'ultimo piano. Questo ostacolo è stato rimosso con il Dl 179/2012, coordinato con la legge di conversione 221/2012, che ha infatti sostituito quell'articolo del Dpr 412/93 con una norma più permissiva che consentiva lo scarico a parete a condizione di installare generatori a condensazione della classe più efficiente e meno inquinante. Queste disposizioni e la possibilità di scaricare a parete i prodotti della combustione hanno generato lo sconcerto di molti operatori. In particolare gli amministratori di stabili sono sommersi da richieste di distacco che non sanno come contrastare, in considerazione del fatto che la legge non richiede il loro consenso, né il consenso dell'assemblea del condominio. D'altra parte sono molti i tecnici che sostengono che, se è incerto dimostrare i gravi squilibri (quando sono lievi, medi, o gravi?), è invece certo che vi è sempre un aggravio di spesa per gli altri condomini, se non altro perché è uno in meno a pagare le spese fisse, quali conduzione, manutenzione e dispersioni delle parti comuni. Erano intense anche le proteste dei condomini sovrastanti, sinora costretti a respirare i fumi di quelli sottostanti. La protesta di condomini e aziende portatrici di interesse è stata raccolta dal legislatore che, con la legge 90/2013 di conversione del Dl 63/2013, ha introdotto l'articolo 17 bis, che ha di nuovo sostituito l'articolo 5 comma 9 del Dpr 412/93 con un nuovo testo: ora è sempre consentito lo scarico a parete ma solo per gli impianti termici esistenti prima del 31 agosto 2013 e a condizione che si tratti di generatori a condensazione della classe più efficiente e meno inquinante. Per tutti gli altri diventa obbligatorio «lo sbocco sopra il tetto», tranne, appunto, che si tratti di sostituzione di impianti individuali già esistenti in «stabili plurifamiliari» (qualora non esistano già canne fumarie individuali idonee da sfruttare), oppure quando si tratti di stabili soggetti a interventi solo «conservativi» (case storiche o con vincoli di vario genere), sempre che non abbiano già canne fumarie idonee. Gli scaldacqua unifamiliari non sono considerati «impianti termici». Restano quindi pochissimi giorni per installare ex novo impianti individuali «puliti» che non impongano la canna fumaria sino al tetto. Dal 1° settembre il distacco, anche con generatori verdi, diventerà di fatto impossibile, dato che installare la propria canna fumaria sino al tetto comporta problemi davvero enormi nella maggior parte dei casi. Solo in caso di «impossibilità tecnica» la relazione asseverata di un tecnico consentirà comunque di evitare la canna fumaria sino al tetto.

Redditometro: valutazioni in merito

Fri, 30 Aug 2013 00:00:00 GMT

Eccolo il nuovo redditometro. Il sistema che fa le pulci a quanto gli italiani spendono e a quanto guadagnano. Si applica agli accertamenti relativi ai redditi dichiarati a partire dal 2009. E' prevista una 'tolleranza' del 20% tra reddito dichiarato e capacità di spesa, un 'doppio contraddittorio' con il contribuente e l'uso solo di spese e dati certi senza tener conto delle medie Istat. Dalle bevande ai detersivi, dalla bolletta della luce alla toilette del cagnolino, dalla dentiera del nonno ai preservativi di papà, dai pannoloni del bebè agli assorbenti di mammà, dalla scommessa online alla retta dell'asilo nido, dal mutuo ai Bot, nulla più sfuggirà all'occhio vigile del fisco! Ecco tutte le voci di spesa rilevanti ai fini del redditometro e indicate nel decreto del ministero dell'Economia. - CONSUMI: alimentari, bevande, abbigliamento e calzature. - ABITAZIONE: mutuo; canone di locazione; fitto figurativo; canone di leasing immobiliare; acqua e condominio; manutenzione ordinaria; intermediazioni immobiliari. - COMBUSTIBILI ED ENERGIA: energia elettrica; gas; riscaldamento centralizzato. - MOBILI, ELETTRODOMESTICI E SERVIZI PER LA CASA: arredi e elettrodomestici; altri beni e servizi per la casa (biancheria, detersivi, pentole, lavanderia e riparazioni); collaboratori domestici. - SANITA': medicinali e visite mediche. - TRASPORTI: assicurazioni responsabilità civile, incendio e furto e bollo auto per auto, moto, caravan, camper, minicar; assicurazione responsabilità civile, incendio e furto natanti, imbarcazioni e aeromobili; pezzi di ricambio, olio e lubrificanti, carburanti, manutenzione e riparazione di auto, moto, caravan, camper, minicar; pezzi di ricambio, olio e lubrificanti, carburanti, manutenzione e riparazione, ormeggio e rimessaggio di natanti e imbarcazioni; pezzi di ricambio, olio e lubrificanti, carburanti, servizi di hangaraggio, manutenzione e riparazione di aeromobili; tram, autobus, taxi e altri trasporti; canone di leasing o noleggio di mezzi di trasporto. - AUTOMOBILI: vengono indicati i kw medi delle tipologie di nuclei familiari, relativi ai mezzi di trasporto; sono stati calcolati sulla base delle informazioni presenti al Pra. - COMUNICAZIONI: acquisto apparecchi telefonia; spese telefono. - ISTRUZIONE: libri scolastici, tasse scolastiche, rette e simili per: asili nido, scuola per l'infanzia, scuola primaria, scuola secondaria, corsi di lingue straniere, corsi universitari, tutoraggio, corsi di preparazione agli esami, scuole di specializzazione, master; soggiorni studio all'estero; canoni di locazione per studenti universitari. - TEMPO LIBERO, CULTURA E GIOCHI: giochi e giocattoli, radio, televisione, hi-fi, computer, libri non scolastici, giornali e riviste, dischi, cancelleria, abbonamenti radio, televisione e internet, lotto e lotterie, piante e fiori, riparazione di radio, televisore, computer; abbonamenti pay-tv; attività sportive, circoli culturali, circoli ricreativi, abbonamenti eventi sportivi e culturali; giochi online; cavalli; animali domestici (comprese le spese veterinarie). - ALTRI BENI E SERVIZI: assicurazioni danni, infortuni e malattia; contributi previdenziali obbligatori; barbiere, parrucchiere e istituti di bellezza; prodotti per la cura della persona; centri benessere; argenteria, gioielleria, bigiotteria e orologi; borse, valige ed altri effetti personali; onorari a liberi professionisti; alberghi, pensioni e viaggi organizzati; pasti e consumazioni fuori casa; assegni periodici corrisposti al coniuge. - INVESTIMENTI: immobili (fabbricati e terreni); beni mobili registrati (autoveicoli, caravan, moto, minicar, natanti e imbarcazioni, aeromobili); polizze assicurative (investimento, prudenza, vita); contributi previdenziali volontari; azioni, obbligazioni, conferimenti, finanziamenti, capitalizzazioni, quote di partecipazione, fondi d'investimento, derivati, certificati di deposito, pronti contro termine, buoni postali fruttiferi, conti di deposito vincolati, altri titoli di credito, altri prodotti finanziari valuta estera, oro, numismatica, filatelia; oggetti d'arte o antiquariato; manutenzione straordinaria delle unità abitative; donazioni ed erogazioni liberali.

APE (Attestato di prestazione energetica)

Fri, 30 Aug 2013 00:00:00 GMT

Il nuovo Decreto Legge n.63/2013 è stato convertito in legge e tra le tante novità è da segnalare il ritorno dell'allegazione obbligatoria dell'APE (Attestato di Prestazione Energetica) per vendite, donazioni o nuove locazioni

Riqualificazione energetica

Wed, 28 Aug 2013 00:00:00 GMT

Anaci - Pagina Ufficiale Nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato costruiti prima del 1990, circa il 50% dell'energia acquistata per il riscaldamento viene sprecata a causa di edifici male isolati e impianti obsoleti, energivori e sovradimensionati. Tale inefficienza rappresenta una delle prime cause di inquinamento in città e, se consideriamo che negli ultimi 10 anni il prezzo del gas è cresciuto del 60,3%, appare evidente la necessità di avviare un percorso di rigenerazione dei condomini italiani: ecco quali sono i passi per approvare un piano di recupero in ogni singolo edificio L'assemblea di condominio delibera le opere straordinarie Gli interventi di riqualificazione di edifici o impianti, «individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato», devono essere deliberati dall'assemblea condominiale. Dal 18 giugno 2013, con l'entrata in vigore della riforma del condominio, le deliberazioni in materia saranno valide «se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore» dell'edificio (si veda legge 10/1991, come modificata dalla riforma). Diagnosi energetica per individuare le carenze L'assemblea condominiale incarica un'impresa di realizzare la diagnosi energetica dell'edificio. In seguito al sopralluogo dei tecnici, viene redatto un documento conforme alle vigenti normative (UNI TS 11300/1-2), che viene poi presentato ai condomini in assemblea. La diagnosi comprende l'individuazione delle inefficienze, lo studio degli interventi di efficientamento possibili (coibentazione, utilizzo di fonti rinnovabili, riqualificazione degli impianti, ecc.) e definisce un obiettivo di risparmio energetico da ottenere. Progettazione esecutiva con garanzia dei risultati L'assemblea sottopone i risultati della diagnosi a diverse imprese, confronta i preventivi, e incarica l'impresa prescelta della progettazione esecutiva. In questa fase viene pianificata una nuova contabilizzazione e ripartizione del calore, in conformità con la normativa nazionale, regionale e comunale; viene redatta la nuova tabella millesimale per la corretta ripartizione delle spese di riscaldamento future, in modo che ogni famiglia possa conoscere l'effettivo risparmio a fine lavori. Richiesta degli incentivi e assicurazione decennale L'amministratore di condominio ha il compito di espletare le pratiche per ottenere la detrazione fiscale del 50/55% per il recupero Irpef ed eventualmente richiedere un contratto di finanziamento. è bene stipulare anche una polizza assicurativa esclusiva kasko per 10 anni (che copre tutti i casi di rottura totale o parziale di componenti e apparecchiature nuove installate) e una polizza Rc decennale postuma su tutto il sistema edificio (che copre i danni derivanti a terzi causa rottura degli impianti, tubazioni e corpi scaldati esistenti). Contratto Epc con l'impresa e piano di ammortamento La riqualificazione può essere oggetto di un contratto di prestazione energetica (Epc) tra l'impresa e il condominio beneficiario (con un capitolato e un piano di ammortamento, di solito decennale) che consente all'intervento di ripagarsi da solo nel tempo: basta trovare chi anticipa le risorse, che verranno poi recuperate negli anni con i risparmi in bolletta e gli incentivi; poi una società specializzata – come una Esco o un'impresa di installazione – realizza il recupero e si impegna a garantire i risultati e al loro costante monitoraggio. La documentazione e gli attestati di certificazione è bene richiedere e farsi rilasciare dall'impresa che esegue i lavori gli Attestati di certificazione energetica, sia del condominio che dei singoli appartamenti; il software per il monitoraggio e la ripartizione dei consumi; i libretti di uso e manutenzione degli impianti; e la dichiarazione di conformità con allegato il lay out definitivo dei progetti esecutivi. Questi documenti costituiscono infatti la certificazione dei lavori eseguiti, necessari per accrescere il valore dell'immobile e per eseguire qualsiasi altro intervento in futuro. Monitoraggio degli impianti e garanzie per dieci anni Dopo un intervento di riqualificazione, è auspicabile che il condominio abbia installato un sistema di monitoraggio degli impianti, telegestione a distanza e ricerca dei parametri di funzionamento più efficienti. L'impresa che ha realizzato l'intervento, inoltre, deve rilasciare una garanzia contrattuale della prestazione per dieci anni (il contratto d'appalto copre il mancato risparmio dichiarato in fase di progettazione) e, magari, un servizio di manutenzione ordinaria e straordinaria attivo 24 ore su 24. Fonte: Il Sole 24 Ore

Le spese del costruttore devono essere pagate dal costruttore

Tue, 27 Aug 2013 00:00:00 GMT

Il costruttore – sebbene spesso i costruttori vogliano far credere altrimenti, fintanto che non vendono gli appartamenti – è un condomino al pari delle persone alle quali ha venduto le unità immobiliari, ergo: come gli altri egli è soggetto al pagamento delle spese condominiali. Molto spesso i costruttori inseriscono nel regolamento contrattuale delle clausole che gli consentono di non pagare le spese. Questa clausole potrebbero essere considerate vessatorie, ma fintanto che non vengono dichiarate inefficaci da un Tribunale, devono essere considerate applicabili. C’è, poi, un’altra ipotesi in cui è lecito l’esonero del costruttore dalle spese condominiali: è il caso in cui è l’assemblea, con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, a decidere in tal senso. Se l’assemblea deliberasse a maggioranza di addossarsi quelle spese o di cambiare i criteri di ripartizione, come nel caso del nostro utente, quella deliberazione dovrebbe essere considerata nulla. Il condizionale, però, è d’obbligo. Vediamo perché. Approvazione delle delibere per facta concludentia. “ La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004). Portando questo aspetto al nostro caso e dando così risposta al quesito, è possibile affermare quanto segue: salvo il caso di accordo tra le parti, il costruttore non può essere esonerato dal pagamento delle spese condominiali. Tuttavia l’esonero avvenuto per facta concludentia potrebbe valere come quello deciso con l’espresso consenso di tutti. Ciò che è certo, però, è che anche la modificazione d’una consuetudine deve avvenire con il consenso di tutti. Insomma: o tutti sono d’accordo sulla nuova modalità di ripartizione o se ci sono contestazioni si continua come s’è sempre fatto. di Alessandro Gallucci Condominio Web http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1691.ashx

Bollette luce e gas, la differenza che non ti aspetti

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

Le famiglie e le imprese che hanno scelto il mercato libero pagano bollette di luce e gas più salate rispetto a chi è restato sul tutelato. E’ la conclusione di un’indagine conoscitiva avviata dall’Autorità per l’Energia Roma, 10 agosto 2013 - Le famiglie e le imprese che hanno scelto il mercato libero pagano bollette di luce e gas più salate rispetto a chi è restato sul tutelato. E’ la conclusione di un’indagine conoscitiva avviata dall’Autorità per l’Energia. I dati, relativi al 2001, mostrano che per i clienti domestici il prezzo medio di approvvigionamento del mercato libero dell’elettricità è risultato per il 12,8% piu’ alto del prezzo di maggior tutela (108,61 euro al MWh contro 96,25 euro al MWh), una percentuale pari al 6,6% per i clienti non domestici.Sul mercato libero del gas, invece, il prezzo per i clienti domestici risulta superiore al 2% rispetto al prezzo del servizio di tutela, un divario che sale al 6% se si considerano solo le classi di consumo inferiori a 5.253,60 m3. Il prezzo medio complessivamente praticato nel mercato libero del gas risulta pero’ in linea o inferiore a quello del servizio di tutela per le altre tipologie di clienti. Il mercato tutelato, ad ogni modo, continua a servire la maggior parte dei clienti domestici (l’83% per l’elettricita’ e l’89% per il gas), tra i quali, rileva l’Autorità, permane un insufficiente consapevolezza. Solo circa la metà degli interivistati è risultata infatti capace di fornire una descrizione del contratto sottoscritto (il 54% per l’elettricità, il 50,7% per il gas).

Acquisto per usucapione

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

In materia di acquisto per usucapione della proprietà di un bene immobile, la pubblicità del possesso richiesta dalla legge (art. 1163 c.c.) non può riguardare solamente una stretta cerchia di persone ma, potenzialmente, deve poter essere percepita ad un numero indeterminato di persone. In questo contesto un condomino non può vantare l’acquisto per usucapione del lastrico solare di proprietà del suo vicino se il lastrico non è visibile nemmeno parzialmente dalla strada pubblica. Questa, in estrema sintesi, la soluzione cui è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17881, depositata in cancelleria il 23 luglio 2013. Usucapione, ossia acquisto a seguito del possesso pubblico e pacifico di un bene altrui. Per la configurabilità del possesso ad usucapionem, è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno 'ius in re aliena (ex plurimis Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di alti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994n. 10652) (Cass. 23 maggio 2012 n. 8158). Il possesso, afferma l’art. 1163 c.c., “acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità e cessata”. Da qui l’affermazione che per consentire l’acquisto per usucapione il possesso dev’essere pacifico e non solo meramente tollerato (ossia consentito dal proprietario per, ad esempio, ragioni di buon vicinato, cfr. tra le tante Cass. 20 febbraio 2008 n. 4327) e pubblico. Che cosa deve intendersi per possesso pubblico? La sentenza n. 17881 della Corte di Cassazione, conformemente ai precedenti dello stesso Collegio, ci aiuta a rispondere al quesito. Si legge nella pronuncia che “ il requisito della non clandestinità, richiesto dall'art. 1163 c.c., va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l'animo del possessore di voler assoggettare la cosa al proprio potere senza che sia necessaria l'effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato (v. Cass. 17-7-1998 n. 6997; Cass. 14-5-1979 n. 2800; Cass. 10-4-1973 n. 1021; Cass. 9-10-1970 n. 1910). In particolare, è stato precisato che, ai fini dell'accertamento della mancanza di clandestinità, è necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo al precedente possessore o ad una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto col possessore” (Cass. 23 luglio 2013 n. 17881). Condominio Web http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1683.ashx

Ritenute su prestazioni effettuate nei confronti dei condomini

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

Versamento delle ritenute del 4% sulle corresponsioni effettuate nel mese precedente relative a prestazioni su contratti di appalto di opere o servizi effettuate nell'esercizio di impresa Soggetti sono i Condomini in qualità di sostituti d'imposta (articolo 23 D.P.R. n. 600/1973) Modalità per seguire il versamento: Il versamento va fatto, utilizzando il Modello F24, esclusivamente in via telematica. Normativa di riferimento: - D.P.R. 29/09/1973, n. 600, art. 25-ter; - L. 27/12/2006, n. 296, art. 1, co. 43; - Risoluzione 25/10/2007, n. 306/E - Risoluzione 15/05/2007, n. 99/E - Circolare 07/02/2007, n. 7/E Codice tributo: -1019: ritenute del 4% operate dal condominio quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRPEF dovuta dal percipiente - 1020: ritenute del 4% operate all'atto del pagamento da parte del condominio quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES dovuta dal percipiente Sanzioni previste: Sanzione amministrativa: - omesso o insufficiente versamento di ritenute: sanzione pari al 30% dell'ammontare non versato; - omessa o insufficiente effettuazione di ritenute: sanzione pari al 20% dell'importo non trattenuto. Sanzione penale: - mancato versamento, entro il termine per presentare il mod. 770, di ritenute risultanti dalla certificazione dei sostituti d'imposta, per un ammontare superiore a euro 50.000 per ogni periodo d'imposta: reclusione da 6 mesi a 9 anni. Fonte: Il Sole 24 ore

Locazione e diniego del rinnovo alla prima scadenza: il locatore non deve provare la necessit&agra

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

Il contratto di locazione degli immobili destinati a civile abitazione – principalmente regolato dalla legge n. 431/98 (oltre che dalla legge n. 392/78 e dal codice civile) – nella sua durata classica (vale a dire 4+4) è strutturato in modo tale da garantirne la stabilità. Oltre all’accordo tra le parti sono poche le cause che consentono al locatore di risolvere il contratto prima della sua scadenza lunga, vale a dire 8 anni. In questo contesto l’art. 3 della legge n. 431/98 contiene, per così dire, una finestra che consente al locatore di recedere dall’accordo alla prima scadenza, vale a dire dopo 4 anni. Recita la norma: Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi: a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune; d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori; e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso; f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392. La stessa legge, nel caso di dichiarazioni non veritiere consente al conduttore di pretendere il ripristino del rapporto contrattuale oppure un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione. Ad ogni buon conto per disdire il contratto non è necessario che il locatore dimostri l’esistenza della causa di disdetta di cui all’art. 3, essendo sufficiente che egli ne comunichi formalmente l’esistenza. In tal senso la Cassazione, ribadendo un proprio orientamento con specifico riferimento all’ipotesi di disdetta per adibizione ad abitazione è per se per parenti dell’immobile, ha affermato che “ in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità” (Cass. 10 dicembre 2009, n. 25808). Fonte:Condominio Web http://www.condominioweb.com/condominio/articolo1685.ashx

Nuove regole per gli impianti di riscaldamento e raffrescamento

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

Nuovi d.p.r. in vigore dal 12 luglio con nuove regole per gli impianti di riscaldamento e raffrescamento, i controlli e i certificatori. Pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale (n. 149/2013) due regolamenti (D.P.R. 74/2013 e D.P.R. 75/2013) che entreranno in vigore a partire dal prossimo 12 luglio e che stabiliscono norme relative agli impianti di climatizzazione (invernale ed estivo) e i requisiti per gli esperti della certificazione energetica degli edifici. Per quanto riguarda il D.P.R. 74/2013, viene stabilita la media ponderata delle temperature dell’aria, misurate nei singoli ambienti, sia per la fase invernale che quella estiva. Nel dettaglio, la temperatura non deve superare determinati valori durante il funzionamento dell’impianto: per il riscaldamento invernale: 18° C (+ 2°C di tolleranza per gli edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili) 20° C (+ 2°C di tolleranza per tutti gli altri edifici) per il raffrescamento estivo: 26° C (- 2°C di tolleranza per tutti gli edifici). L’esercizio degli impianti termici per la climatizzazione invernale è consentito con limiti relativi al periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione, variabile in base alle zone di classificazione del territorio nazionale; tuttavia, i Comuni possono emettere specifiche ordinanze atte ad ampliare o ridurre questi limiti temporali di esercizio. Anche per i controlli vengono stabilite regole sulla periodicità e sulle figure professionali che possono occuparsene, stabilendo requisiti e titoli per la loro qualifica. Questi controlli hanno tempistiche variabili sulla base della tipologia e della potenza dell’impianto e con il nuovo D.P.R. risultano meno severi rispetto a quanto stabilito in precedenza, con cadenze generalmente raddoppiate. Il secondo D.P.R., il 75/2013 stabilisce i criteri di accreditamento dei certificatori energetici degli edifici per garantire la loro qualificazione e la loro indipendenza: si vuole infatti assicurare personale altamente specializzato per le attività di certificazione energetica e la loro assoluta indipendenza e imparzialità nello svolgimento del proprio ruolo. Qualsiasi tecnico abilitato alla certificazione, deve possedere specifici requisiti professionali oltre che formativi per l’ottenimento dell’abilitazione allo svolgimento di questa attività: diploma nel settore tecnologico (edilizia, elettrotecnica, meccanica, termotecnica) o laurea, nonché l’iscrizione all'Ordine professionale di riferimento. Per far sì che la preparazione tecnica sia sempre aggiornata, i tecnici dovranno seguire dei corsi di formazione (min. 64 ore) sulla certificazione energetica, con superamento di esame conclusivo. Fonte: Francesco Venunzio ResposanbileComunicazione ANACI

Ritorna la solidarietà dei condòmini

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

La riforma del condominio ripristina, in parte, il principio di solidarietà passiva dei condomini disatteso dalla più recente giurisprudenza. Con la decisione n. 9148/2008 le Sezioni Unite della Cassazione, infatti, avevano stabilito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 del Cc per le obbligazioni ereditarie. Nello specifico la Corte Suprema ha escluso che abbiano carattere solidale le obbligazioni contratte nell'interesse del condominio a cagione dell'effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell'edificio. Esse sono obbligazioni connotate da parziarietà, salvo che la legge disponga diversamente. Ne deriva che illegittimamente il creditore rivolge la richiesta di adempimento a uno solo dei condomini o a più condomini. Secondo tale orientamento la domanda di pagamento può essere rivolta ai condomini in proporzione alla singola quota debitoria. Per accertare la consistenza di tale quota, il creditore ha l'onere di controllare le tabelle millesimali del condominio. La decisione della Cassazione ha sollevato non poche critiche. Con la riforma del condominio il legislatore ha disatteso la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione reintroducendo la solidarietà del debito del condominio laddove, nel nuovo articolo 65 disp. att. c.c., stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Il beneficio di escussione non esclude, quindi, che tutti i condomini, anche se adempienti, possono essere ritenuti debitori solidali nel caso di mancato pagamento da parte di uno o più condomini del debito verso i terzi.

Animali in casa

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

Legge 281 del 14 Agosto 1991 Legge quadro in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo all’articolo 1 riporta “Lo Stato promuove e disciplina la tutela degli animali di affezione, condanna gli atti di crudeltà contro di essi, i maltrattamenti ed il loro abbandono, al fine di favorire la corretta convivenza tra uomo e animale e di tutelare la salute pubblica e l'ambiente.” Ed ancora all’articolo 2 ”E' vietato a chiunque maltrattare i gatti che vivono in liberta'” ed ancora “. Se già dal 91 cani e gatti sono tutelati dai maltrattamenti, con la legge 220 del 2012 per la riforma della vita condominiale, possono vivere liberamente negli appartamenti senza che nessun condòmino possa impedirlo “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Ma cosa succede per quei condominii in cui i regolamenti già prima lo impedivano? Le interpretazioni restrittive vogliono la legge valida solo per i nuovi regolamenti, ma le associazioni animaliste non si arrendono così facilmente. Per esempio la Lav -Lega antivivisezione- si è rivolta all’avvocato Marianna Sala che sostiene la norma si applichi anche ai regolamenti vigenti e non sia derogabile con future delibere condominiali anche approvate all’unanimità. Secondo Sala, la riforma ha semplicemente reso esplicito un principio generale che già da tempo andava affermandosi con una serie di leggi, il rapporto uomo-animale domestico: dal momento che nessun regolamento può contrastare un principio generale, nessun regolamento può impedire questo rapporto. Questo però non significa che i vicini di proprietari di animali siano costretti a tollerare ogni cosa. Un animale merita di essere trattato con rispetto e cura, qualora questa cura dovesse venire a mancare l’animale potrebbe diventare rumoroso, nervoso, malato o aggressivo. Tollerare i cattivi odori, il rumore eccessivo o il pericolo di aggressione non è per niente facile. La mancanza di sonno causata dai rumori, per esempio, può provocare diverse risposte psicologiche e fisiche, dalla difficoltà di concentrazione allo stress ed irritabilità con conseguenze sul lavoro e sui rapporti personali. L’art. 844 del Codice Civile, proibisce di impedire le immissioni di rumori che non superino la “normale tollerabilità”. Quindi se si riesce a dimostrare che il rumore rende impossibile la convivenza serena si può intervenire, anche per vie legali, al fine di ristabilire la quiete. In particolare le emissioni rumorose nel diritto privato sono considerate moleste se superano di tre decibel il rumore di fondo della zona di interesse. Il codice penale stabilisce che disturbare il riposo o le occupazioni dei propri vicini oppure non impedendo ai propri animali di emettere versi molesti, può essere punito con una multa fino a 390 euro o con l’arresto. Fonte: Francesco Venunzio Responsabile Comunicazione ANACI

Condizionatori

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

E' condannabile penalmente per disturbo alla quiete chi installa condizionatori rumorosi nella propria abitazione o nel luogo dove svolge la sua attività, anche se a lamentarsi sia uno solo dei nuclei familiari residenti nel condominio. A stabilirlo è la Corte di Cassazione nella sentenza 28874/2013.

Mediazione

Wed, 21 Aug 2013 00:00:00 GMT

La mediazione torna in condominio e la procedura speciale, di fatto mai entrata in vigore, adesso è utilizzabile. Nelle votazioni finali della legge 220/2012, infatti, Camera e Senato scelsero di non toccare il testo già votato per evitare che la fine della legislatura mandasse a monte la legge. Così, nonostante pochi giorni prima la Corte costituzionale avesse già cancellato la mediazione obbligatoria, venne lasciato stare il nuovo articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che regolavano la questione a livello condominiale. Ora il decreto legge «del fare» (69/2013, la cui legge di conversione è in corso di pubblicazione) ha reintrodotto la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità anche nelle cause condominiali, come quelle sulle parti comuni, sulle morosità dei condòmini, sul regolamento contrattuale, escludendo invece quelle di vicinato che riguardino solo i rapporti privati. Si può osservare che le due norme si sovrappongono unicamente per la disciplina sulla competenza per territorio, per la quale indicano identica soluzione, imponendo di presentare l'istanza presso un organismo abilitato e nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. A norma dell'articolo 23 del Codice di procedura civile, la competenza risulta fissata laddove si trova il condominio. DOCUMENTI L'iter Per il resto, l'articolo 71 quater incide su argomenti specifici dell'ambito condominiale e non trattati dalle legge generale sulla mediazione nelle controversie civili. La riforma del condominio si è preoccupata di limitare i poteri di rappresentanza dell'amministratore e di consentire costante intervento dell'assemblea e ha chiarito che: - per controversie in materia di condominio si intendono quelle derivanti da violazione o errata applicazione degli articoli da 1117 a 1139 del Codice civile o da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione; - l'amministratore è legittimato a partecipare al procedimento, ma solo previa autorizzazione di apposita delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice; - se il termine per comparire avanti al mediatore non consente all'assemblea di pronunciarsi deve essere disposta congrua proroga, su istanza del condominio; - anche la proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice. Se non si raggiunge questa maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Per garantire il concreto funzionamento dell'assemblea è richiesto al mediatore di fissare il termine per l'esame della proposta conciliatoria, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare. Nessuno degli elementi appena citati contrasta formalmente con la nuova mediazione obbligatoria. La legge di conversione del Dl 69/2013 impone l'assistenza dell'avvocato in tutte le fasi del procedimento e introduce un regime di gratuità per il caso di mancato accordo (novità introdotta durante l'iter parlamentare e che dovrebbe riguardare i soli compensi all'istituto di mediazione ma non il rimborso delle spese) e per chi è ammesso al gratuito patrocinio. Negli altri casi varranno i compensi minimi e massimi determinati da decreto governativo. Tuttavia, qualche preoccupazione permane. Anzitutto, dato che le nuove regole prevedono un primo incontro esplorativo e almeno un altro incontro, in ambito condominiale si rischia che il numero minimo di incontri arrivi a tre, laddove si debba consentire all'assemblea di pronunciarsi. In concreto, si rischia di determinare un indesiderabile incremento di costi. Fonte: Il Sole 24 Ore

Vimercate, molestava le alunne nei bagni Arrestato bidello per violenza sessuale

Wed, 06 Feb 2013 00:00:00 GMT

Un bidello di 65 anni è stato arrestato per violenza sessuale ai danni di alcune alunne in una scuola elementare di Vimercate, in provincia di Monza. L'uomo è stato sorpreso in flagranza di reato nell'istituto in cui lavora. Le indagini sarebbero scattate in seguito alle confidenze di una bambina alla maestra: la piccola aveva raccontato all'insegnante di essere stata molestata nei bagni. Dopo la rivelazione dell'alunna, i Carabinieri hanno iniziato a sorvegliare l'uomo. Fino alla conferma della sua abitudine di toccare le parti intime delle bambine nei bagni della scuola. Dopo l'arresto, i carabinieri sono stati nell'abitazione dell'uomo e hanno dovuto spiegare alla moglie, ignara e sbigottita, quanto era accaduto. In casa sono stati sequestrati un computer portatile e alcuni dvd che ora saranno analizzati per accertare l'eventuale presenza di materiale illecito. INCASTRATO GRAZIE ALLE TELECAMERE - Quando la piccola di otto anni si è allontanata dall'aula della scuola elementare per andare in bagno, Amelio Congiu l'ha seguito e davanti a un lavandino ha tentato di violentarla. L'uomo, dipendente di una scuola nel nord Italia, non sapeva però di essere filmato, con un sistema di telecamere nascoste, dai carabinieri. I militari sono intervenuti arrestando Congiu, ora in carcere, con l'accusa di violenza sessuale aggravata. LA DENUNCIA - Le indagini sul bidello di Silius sono scattate alcuni mesi fa dopo che una bambina di nove anni aveva confidato ai genitori le attenzioni morbose dell'uomo e gli appostamenti nel bagno della scuola elementare. Da qui la denuncia dell'episodio ai carabinieri e la decisione, di installare delle telecamere per controllare tutti gli spostamenti e gli atteggiamenti del bidello. - Già condannato per lo stesso reato - Nel 1971 l'uomo era stato condannato per un analogo reato a sfondo sessuale, commesso in Calabria, ai danni di una bambina di 12 anni, in una chiesa. Ma al momento dell'assunzione nella scuola di Vimercate, aveva esibito una falsa attestazione sulle proprie condanne penali. NB: Nota personale dello scrivente Dott. Stefano Prasedi. Mia figlia frequenta quell'istituto ed è scossa dall'avvenimento. In questo momento sono principalmente interessato ad appurare la condizione della mia bambina: da quanto mi riferisce gli episodi, purtroppo, forse interessano più bambine . Trovo inaudito, tuttavia, che simili cose possano accadere con questa dinamica: certificazioni rimediate!! E trovo scandaloso che l'Istituto non si sia degnato di farsi sentire e non abbia trovato il coraggio di incontrare urgentemente i genitori pubblicamente. Simili episodi (purtroppo non isolati), indicano che in questo paese tutto è possibile: questa volta sono arrivati per primi i Carabinieri.....ma non andrà sempre di lusso a questi balordi!!! Firmato: un padre molto.....ma molto arrabbiato Dott. Stefano Prasedi

Offerta di lavoro

Tue, 05 Feb 2013 00:00:00 GMT

Nuova figura nell'organico dello Studio Prasedi: sta riscuotendo forte successo la ricerca di un candidato a cui affidare la responsabilità dell'area comunicazione dello Studio. Nella sola giornata di ieri, lunedì 04/02/2013, si contano 124 nuovi contatti sul sito.

Nuovo Codice del Condominio

Fri, 01 Feb 2013 00:00:00 GMT

La riforma del condominio è legge: la legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Le nuove norme entrano in vigore il 18 giugno 2013.

Novità sul censimento amianto

Thu, 31 Jan 2013 00:00:00 GMT

La Regione Lombardia, con la legge n.17 del 29 settembre 2003 ha approvato nuove regole in materia di rimozione e smaltimento dell'amianto presente nelle costruzioni. La legge impone a tutti i soggetti pubblici e ai privati proprietari di edifici, impianti o luoghi nei quali vi sia presenza di amianto o di materiali contenenti amianto, di darne comunicazione, qualora non l'abbiano già fatto, all’ASL competente per il territorio. La mancata comunicazione comporterà, a partire dall'1 febbraio 2013 una sanzione amministrativa da € 100,00 a € 1.500,00 e l'esclusione da eventuali contributi. Per quanto riguarda i propri immobili, Il Comune di Vimercate effettua già da anni le comunicazioni all’ASL. Per quanto riguarda gli edifici o i luoghi di proprietà privata, al comune spetta il compito, una volta verificata, sempre tramite la ASL, la presenza di amianto non censito, di notificare al proprietario l'ordine di provvedere alla stima dello stato di conservazione dell'amianto o del materiale contenente amianto. Entro trenta giorni dalla notifica il proprietario dovrà trasmettere al Comune e all'ASL, tramite l'apposito modulo, la stima dello stato di conservazione, che andrà effettuata sulla base del protocollo stabilito dalla Regione. In caso di inadempimento, l'ASL provvederà ad effettuare la stima, rivalendosi sul proprietario per le spese sostenute

www.studioprasedi.it: un successo annunciato

Mon, 17 Dec 2012 00:00:00 GMT

Di seguito i principali indicatori del successo del servizio lanciato dallo Studio (aggiornamento 17/12/12). Per l'anno prossimo sono in fase di progettazione nuove iniziative on line di sicuro interesse. Lo Studio Prasedi intende elevare ancor più la qualità del servizio in oggetto per rimane la più avanzata organizzazione presente sul territorio. Totale pagine viste :10,359 Totale visitatori: 3,486 Pagine viste per visitatore: 2.97

Italia peggior Paese europeo per carico fiscale sulle aziende. Pesa la tassazione sul lavoro

Thu, 06 Dec 2012 00:00:00 GMT

Il Paese si pone al centotrentunesimo posto al mondo, a pari merito con l'Indonesia, per pressione fiscale complessiva sui profitti d'impresa. Nella classifica mondiale del carico fiscale sulle aziende l'Italia è il peggior Paese europeo e continua a navigare agli ultimi posti al mondo.

Interferenze 4G-digitale terrestre: almeno 700 mila abitazioni in Italia avranno problemi all'ante

Thu, 06 Dec 2012 00:00:00 GMT

Migliaia di famiglie italiane dovranno chiamare l'antennista quando verranno accessi gli impianti della telefonia di quarta generazione, il 4G o Lte, che porterà internet in banda ultra larga in mobilità su chiavette, smartphone e tablet . «Abbiamo stimato che saranno circa 700 mila antenne (abitazioni, ndr) ad essere coinvolte» spiega a Radio24 Mario Frullone, direttore delle ricerche della Fub, Fondazione Ugo di Enrico Pagliarini - Continua a leggere su IlSole24ORE.com

Dichiarazione Imu, 90 giorni in più: la presentazione entro il 4 febbraio 2013

Thu, 06 Dec 2012 00:00:00 GMT

Nuovo termine per la presentazione della dichiarazione Imu, che passa dal 30 novembre 2012 al 4 febbraio 2013

Imu: saldo entro il 17 dicembre.

Thu, 06 Dec 2012 00:00:00 GMT

Il 17 dicembre è l'ultimo giorno per versare il saldo dell'imposta comunale sugli immobili. Dopo aver pagato la prima parte a giugno (o anche a settembre per chi ha scelto di rateizzare l'acconto), è arrivato il momento di procedere col saldo. Il saldo sarà condizionato dalla aliquota comunale prescelta da ciascuna amministrazione locale

Riforma del Condominio

Tue, 20 Nov 2012 00:00:00 GMT

è legge la riforma del condominio. La commissione Giustizia del Senato, infatti, ha approvato in sede deliberante la nuova disciplina. L'approvazione, avvenuta senza modifiche rispetto al testo della Camera, è definitiva.

Gli amministratori e la Posta Elettronica Certificata

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Quesito al centro Studi ANACI Regione Piemonte) Gli amministratori sono obbligati ad avere la posta elettronica certificata? RISPOSTA No, tale obbligo riguarda le società di capitali, i professionisti iscritti in albi ed elenchi emanati da leggi dello Stato.

Il Decreto Sviluppo è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 Giugno 2012

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Il “Decreto Sviluppo” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 Giugno 2012. Si comunica che il D.L 83/2012 (Misure urgenti per la crescita del Paese) meglio conosciuto come “Decreto Sviluppo” è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 Giugno 2012. La decorrenza è contestuale alla pubblicazione. In relazione, quindi, all’ aumento dell’ agevolazione fiscale per manutenzioni ordinarie/straordinarie, che dal 36% passa al 50%, si specifica che, le opere iniziate dall’ 1/1/2012 (per le quali non è stato ancora operato il versamento con bonifico da ristrutturazioni) a far data di ieri 26 Giugno 2012, possono beneficiare della nuova aliquota di detrazione fiscale.

Dati chiari per l'ok al bilancio

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Concluse le formalità iniziali dirette ad accertare la validità della costituzione dell'assemblea di condominio (vedi Casa24 Plus del 20 settembre), il presidente dà inizio alla discussione degli argomenti posti all'ordine del giorno; il primo tra i quali, nell'annuale assemblea ordinaria, è l'approvazione del rendiconto consuntivo della gestione. Ogni anno l'amministratore deve infatti sottoporre all'attenzione dei condomini la consuntivazione delle spese sostenute e delle somme incassate. è bene che il tutto sia accompagnato da una relazione esplicativa dell'andamento della gestione, delle problematiche insorte e degli interventi eseguiti. Innanzitutto, il rendiconto deve consentire all'assemblea di valutare se l'incarico è stato eseguito dall'amministratore con diligenza, secondo le disposizioni dettate dalla legge o dal regolamento e nei limiti dei poteri conferitigli. Il che impone il prospetto di una sufficiente articolazione di tutte le somme incassate e degli esborsi sostenuti durante il mandato. La suddivisione di entrate e uscite deve essere effettuata per gruppi di spesa, con esposizione delle singole sottovoci nell'ambito di ciascun gruppo e la loro ripartizione tra i condomini sulla base delle diverse tabelle millesimali (di proprietà, di riscaldamento, di ascensore eccetera). L'amministratore deve giustificare l'impiego delle somme corrisposte dai condomini e dimostrare, giustificandoli, gli esborsi effettivamente sostenuti o comunque di competenza della gestione (criterio quest'ultimo espressamente previsto dal testo del Ddl di riforma all'esame della Camera). Non gli si richiede l'osservanza di particolari formalità né si pretende che le singole voci di spesa siano trascritte nel verbale dell'assemblea, tanto meno che formino oggetto di analitico dibattito, rientrando infatti nei poteri dell'assemblea la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione. Costui ha dunque ampia discrezionalità nella scelta di redazione del rendiconto. Copia del rendiconto e del relativo riparto devono essere inviate a tutti i condomini prima dell'assemblea con congruo anticipo, così da consentire loro di richiedere e ottenere in sede assembleare i più opportuni chiarimenti. Con l'approvazione del rendiconto consuntivo e con la mancata impugnativa della relativa delibera si preclude al singolo condomino leso da iniziative arbitrarie dell'amministratore l'azione di responsabilità nei suoi confronti, solo però per le attività di gestione dei beni e dei servizi condominiali e non già per altre irregolarità. Nella stessa assemblea ordinaria l'amministratore di norma presenta ai condomini il preventivo delle spese che dovranno essere affrontate nella successiva gestione. è uso che l'amministratore presenti all'assemblea il prospetto preventivo sulla base del rendiconto consuntivo, apportando le dovute correzioni in relazione ai prevedibili aumenti dei prezzi dei servizi forniti e agli eventuali interventi straordinari previsti. L'assemblea, in attesa dell'approvazione del bilancio preventivo, può autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali (Cassazione n. 4531/03). In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, la ripartizione delle spese deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati dalla legge (articolo 1123, Codice civile). Il preventivo ha valore soltanto per l'anno a cui si riferisce, sicché è impedito all'amministratore esigere quanto non ha ancora avuto l'approvazione dell'assemblea. La delibera di approvazione sia del rendiconto consuntivo che del preventivo deve essere assunta con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio (la riforma indica invece il terzo degli intervenuti in assemblea) e almeno un terzo del valore dell'edificio (articolo 1136, Codice civile). LE RISPOSTE AI DUBBI PIù FREQUENTI - In caso di avanzo Se la gestione annuale si conclude con un residuo attivo, spetta all'assemblea decidere come gestire il denaro in eccedenza: redistribuirlo o destinarlo alla gestione successiva - Criteri di compilazione La validità dell'approvazione di consuntivo e preventivo non presuppone che la contabilità sia stata redatta con forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, purché essa sia idonea a rendere intelligibile le voci di entrata e di spesa - Verifiche durante l'anno I condomini hanno il diritto di esaminare la documentazione contabile anche nel corso della gestione, senza che sia necessario specificare ragioni. Non si deve però intralciare l'attività dell'amministratore, che è tenuto a fornire copia dei documenti richiesti (i costi saranno a carico del condomino) - Accollo delle morosità Non è consentito all'assemblea, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei morosi. Se è urgente raccogliere le somme, è consentita una delibera che costituisca un fondo cassa ad hoc, per evitare danni più gravi nei confronti di tutti. Sorge in capo al condominio l'obbligo di restituire ai condomini solventi le somme percepite

Amministratore, diploma obbligatorio

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Sono semplici (ma graditi) i requisiti soggettivi dell'amministratore, nel senso che deve godere dei diritti civili, non deve essere condannato per reati contro il patrimonio, né essere stato sottoposto a misure di prevenzione e nemmeno risultare protestato: tutti promossi, quindi, salvo i conclamati disonesti. Il venir meno di tali requisiti fa cessare subito il mandato e ciascun condomino può convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore. I problemi sorgono sul titolo di studio, nel senso che la riforma pretende almeno il conseguimento di un generico diploma di media superiore: se davvero si vuole qualificare il condominio è auspicabile che chi l'amministra abbia almeno fatto un percorso di studi appropriato. L'ingresso alla professione è subordinato alla frequentazione di un non meglio qualificato corso di formazione e della formazione periodica: nulla è detto però su chi e come la organizza, né tanto meno sulla cadenza della periodicità dei corsi. è dunque auspicabile, sul punto, un chiarimento operativo, altrimenti si rischia di produrre pezzi di carta senza valore. Ancor più generico l'obbligo di munirsi di assicurazione per responsabilità professionale, per la quale non sono indicati né condizioni e né massimali.

Cambio d'uso più agevole per le cose comuni (di Eugenio Antonio Correale - Centro Studi A

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

La riforma della legge condominiale propone un interessantissimo istituto, poiché il nuovo articolo 1117 bis consentirà all'assemblea di incidere sulla titolarità delle cose comuni. Sarà più difficile definire il condominio come «ente di mera gestione», poiché la maggioranza potrà decidere se alcuni beni interessino ancora la collettività dei proprietari e debbano quindi continuare ad appartenere pro indiviso ai condomini, o se debbano assumere «nuova destinazione d'uso». La maggioranza di 4/5 dei condomini, con 4/5 dei millesimi, potrà constatare che è venuta meno l'utilità di impianti e cose, che potranno essere dismessi e ceduti a terzi. In questi casi l'avviso di convocazione sarà affisso «nei locali di maggior uso comune» per almeno trenta giorni e dovrà essere recapitato almeno venti giorni prima della riunione. Impianti e beni dei quali sia venuta meno l'utilità comune muteranno natura, talché saranno ex parti comuni che si potranno dismettere e quindi cedere ad altri. Non si tratterà, però, soltanto di «vendere le parti comuni», come taluno ipotizza. Viene a cadere uno steccato molto più importante, che potrà modificare la natura del condominio, certamente meno legato al diritto romano e forse anche più moderno ed adeguato ai nostri tempi; ma questa è valutazione che attende conferme.

Assemblea, dopo 70 anni certezze sul quorum

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Finalmente chiarezza anche sulle maggioranze richieste per la costituzione dell'assemblea in seconda convocazione. Si chiude così un vuoto legislativo che durava da oltre settant'anni. Il nuovo terzo comma dell'articolo 1136 del codice civile dispone che l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentano almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La necessità di simile precisazione nasce dal fatto che l'attuale articolo prevede una presenza costitutiva solo per l'assemblea di prima convocazione, per la cui validità è richiesta la partecipazione sia di un'elevata percentuale di millesimi (due terzi), sia di un pari numero di condomini. Nulla si dice invece per la seconda convocazione, per la quale vengono indicate le sole maggioranze necessarie per deliberare. E così non erano mancati i sostenitori della tesi per cui l'elevata maggioranza costitutiva prevista per la prima convocazione doveva valere anche per la seconda: il che significava rendere quasi impossibile riuscire poi a deliberare. Adesso ogni dubbio è eliminato perché l'assemblea di seconda convocazione si costituisce e delibera con le stesse maggioranze, ben inferiori a quelle per la prima convocazione

Ok della Camera: condominio più trasparente (28 settembre 2012) Tratto dal Sole 24 Ore

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Il condominio trova la via della riforma: non è una rivoluzione ma il tentativo che la Camera ha messo in atto, ieri, con l'approvazione del Ddl 4041, è quello di adeguare il codice civile ad alcune delle evoluzioni sociali degli ultimi 70 anni. è dal 1942, di fatto, che le norme condominiali (tranne pochissimi interventi marginali e alcune leggi speciali) non vengono toccate. Il risultato è stato di lasciare in mano ai giudici l'adeguamento alla realtà in evoluzione dell'istituto. Quando è nato, i condominii erano davvero rari, dato che la massa della popolazione urbana viveva in affitto in case di un unico proprietario. Ora, invece, ci abitano la metà delle famiglie, e quasi al 90% sono in proprietà, cioè condomini. Una revisione, quindi, si imponeva e ora siamo già al secondo tentativo, perché nella scorsa legislatura il Senato aveva già approvato un Ddl analogo. Anche in questa tornata è stato il Senato a darsi da fare e la Camera si è trovata a esaminare un testo già approvato dal Senato, che ha profondamente innovato. Adesso il quadro principale delle novità riguarda l'amministratore: sono stati scelti dei requisiti precisi (si veda l'articolo nella pagina) per la nomina, non sarà necessario riconfermarlo ogni anno ma sarà rinnovato automaticamente salvo che l'assemblea decida di dimissionarlo. Inoltre la sua nomina sarà obbligatoria solo a partire dall'esistenza di almeno nove condomini. Inoltre, dovrà far transitare tutti i movimenti di denaro su un conto corrente intestato esclusivamente al condominio e dovrà agire contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Può essere dimissionato dall'assemblea alla scadenza del mandato annuale (o con le modalità previste dal regolamento condominiale) ma anche, su richiesta anche di un solo condomino, quando siano emerse gravi irregolarità fiscali, per non aver aperto il conto condominiale. Se in questi ultimi casi l'assemblea si rifiuta di revocare il mandato, il condomino può ricorrere al giudice e farsi rimborsare le spese dal condominio. In ogni caso il giudice può allontanarlo per «gravi irregolarità», se non prepara il rendiconto o se non avvisa i condomini di una chiamata in causa. I condomini potranno accedere ai documenti contabili e ottenerne copia. Il rendiconto, poi, dovrà contenere anche un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione. Ogni condominio potrà avere un suo sito web. E le violazioni del regolamento (che comunque non potrà proibire di tenere animali domestici in casa) costeranno care: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva. Per l'entrata in vigore delle norme, comunque, sono stati saggiamente previsti sei mesi: il minimo per potere abituare condomini, amministratori e avvocati a disposizioni che, se in molti casi erano già state recepite dalla giurisprudenza, in molti altri rappresentano invece novità assolute su un tessuto normativo vecchio di settant'anni.

Meno detrazioni Irpef per chi sceglie la cedolare ( 4 ottobre 2012) Tratto dal Sole 24 Ore

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

La cedolare secca, arrivata con il Dlgs 23/2011 sul federalismo municipale, fin dall'inizio ha puntato soprattutto a raccogliere adesioni tra i locatori evasori totali, stimati intorno al 20% come media nazionale. E per questo ha affidato all'inquilino in nero la possibilità di registrare il contratto in proprio e spuntare così un nuovo accordo (regolare) per quattro anni con canone basso, pari al triplo della rendita catastale della casa. A chi affitta in nero è stato offerto un (appetibile) motivo di emersione: al posto delle imposte ordinarie sui redditi, per i contratti liberi, i proprietari possono pagare un'imposta fissa del 21% sul canone, che diventa del 19% per i contratti concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Questa tassa piatta sostituisce l'Irpef, le relative addizionali comunali e regionali, e le imposte di registro e di bollo dovute sui contratti di locazione (anche sulla risoluzione e proroga). Per tutta la durata dell'opzione, però, viene sospeso l'aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento Istat annuale. Rientrano nella cedolare solo le abitazioni (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10) e le pertinenze (come i box) affittate insieme, a prescindere dal numero; non rientrano invece le abitazioni possedute da soggetti Irpef (imprenditori individuali o società di persone) nell'ambito dell'esercizio dell'attività. Le ragioni del mancato appeal della cedolare, allo stato dei fatti, si ritrovano però non solo nel calcolo opportunistico dei proprietari sommersi, che soppesano i rischi dell'emersione (cioè le eventuali sanzioni sul pregresso) con quello del nero (sanzioni e crollo del canone d'affitto su denuncia dell'inquilino). Ma anche nel calcolo reddituale dei proprietari che affittano regolarmente i propri immobili. La convenienza della tassa piatta va misurata infatti sulle proprie capacità. Per le locazioni in regime di libero mercato il reddito ai fini Irpef è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione (aggiornato all'indice Istat), ridotto del 15%: in sostanza, si paga l'imposta sull'85% del canone pattuito. Mentre in regime concordato il reddito ai fini Irpef si riduce ulteriormente del 30%, portando così a tassare il 59,5% del canone. Chi affitta a canone libero, con un reddito complessivo inferiore ai 15mila euro (aliquota marginale Irpef al 23%), ha quindi scarsi vantaggi a scegliere la cedolare; vantaggi che per i locatori a canone concordato scattano solo per i redditi lordi dai 28mila in su (a partire dunque dall'aliquota al 27%). Dall'anno prossimo, però, con il taglio del 10% sulla deduzione forfettaria (che passerà dal 15 al 5%) l'opzione potrà vedere un rilancio. I proprietari con redditi bassi non prendono in considerazione la cedolare perché, oltre a rinunciare ad aggiornare il canone all'inflazione, faticherebbero a scalare dal reddito altre spese, ad esempio gli investimenti sostenuti per la riqualificazione o la ristrutturazione dell'immobile. Perché per i lavori in casa che fruiscono dell'agevolazione fiscale (36% ora 50%), ogni contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota del bonus che gli spetta nei limiti dell'Irpef dovuta per l'anno in questione: ma non è ammesso il rimborso delle somme che eccedono l'imposta. Sul reddito sottoposto a cedolare, infatti, di cui si deve tener conto ai fini del calcolo delle detrazioni per i familiari a carico e dell'Isee, «non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni». Significa che, se un proprietario non ha altra fonte di reddito (da lavoro, pensione o rendita) che il canone derivante dall'affitto, non trova conveniente optare per la cedolare perché perderebbe la possibilità di detrarre il 19%, ad esempio, delle spese mediche sostenute (oltre la franchigia) o gli interessi passivi del mutuo. Spese, come quelle di frequenza di corsi di istruzione secondaria o universitaria, la cui detrazione è concessa anche quando l'onere è sostenuto nell'interesse di familiari fiscalmente a carico.

Contributi Enel a chi ristruttura (4 ottobre 2012)

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Chi cambia caldaia o installa i doppi vetri può richiedere incentivi cumulabili ai bonus per le ristrutturazioni (50% fino a fine giugno) e 55% per il risparmio energetico. C'è tempo fino al prossimo 30 novembre per fare domanda e ricevere, dopo pochi mesi, i contributi messi a disposizione da Enel Distribuzione. Il meccanismo di reperimento delle risorse è quello dei Certificati bianchi. L'attestato di risparmio energetico che premia gli interventi delle aziende per la prima volta sarà accessibileai privati. Possono fare domanda famiglie e condomini , ma anche associazioni non profit, professionisti, ditte individuali e aziende. A patto che siano fiscalmente residenti in Italia e titolari di un diritto reale o di godimento sull'immobile. Chiunque insomma abbia realizzato, o debba realizzare, interventi per migliorare l'efficienza energetica della propria abitazione o azienda. Basta compilare la richiesta sul portale Efficienza.eneldistribuzione.it e allegare la documentazione necessaria. La data di fine lavori deve cadere entro 120 giorni da quella di presentazione della domanda. Il corrispettivo erogabile verrà calcolato online, proporzionato al risparmio energetico ottenuto. Verrà poi erogato in unica soluzione, direttamente nel conto corrente bancario o postale del richiedente. Ad esempio, il contributo massimo per la sostituzione della vecchia caldaia con una ad alta efficienza sarà di 80 euro; fino a 160 euro erogato, invece, per metro quadro di solare termico installato (vedi scheda a destra). Sarà Enel Distribuzione a farsi carico del riconoscimento dei Certificati bianchi, rilasciati previa autorizzazione dell'Autorità per l'anergia elettrica e il gas (Aeeg): «Come distributore di energia siamo obbligati a raggiungere determinati obiettivi di efficienza – spiega Anna Brogi, responsabile qualità, sicurezza e ambiente di Enel distribuzione – Per la prima volta raccoglieremo centinaia di interventi realizzati dagli italiani nelle proprie abitazioni, li rendiconteremo all'autorità e anticiperemo i contributi direttamente in conto corrente ai cittadini che altrimenti non potrebbero accedervi». Così da un lato Enel raggiunge i suoi obiettivi, dall'altro i privati potranno ricevere un nuovo contributo, in un'unica soluzione. Si tratta di fatto di un anticipo dei certificati bianchi, che poi il distributore incasserà in 5 anni, in seguito l'approvazione da parte dell'Aeeg. Enel assicura di trattenere solo una piccola percentuale, a copertura della gestione burocratica dell'iter e dei costi amministrativi. Chi ha già chiesto il bonus del 50% o del 55% possiede sicuramente tutta la documentazione necessaria. Basta registrarsi al servizio My Enel e conservare: la fattura di installazione; la documentazione tecnica relativa a ogni iniziativa (che deve essere conforme alle specifiche tecniche di ciascun intervento, descritte sul portale online); la copia del documento di riconoscimento in corso di validità. Una volta caricata la richiesta, va stampato il modulo di riepologo (contrassegnato da un codice a barre) da firmare e spedire via raccomandata alla casella postale 5555 di Enel Distribuzione (85100, Potenza). L'utente potrà monitorare online lo stato di avanzamento della domanda: «Prevediamo di presentare all'Autorità le pratiche raccolte entro dicembre – aggiunge Brogi – e poi i contributi arriveranno direttamente in conto corrente nei primi mesi del 2013». I contributi sono erogabili per sei tipologie di interventi, cumulabili tra loro. Ecco gli importi erogabili: doppi vetri (fino a 31,59 euro per mq di vetro sostituito); installazione di caldaie a 4 stelle di efficienza (fino 80,90 euro); installazione di pompe di calore elettriche ad aria esterna (fino a 212,80 euro per abitazione); isolamento termico delle coperture e pareti (16,40 euro per mq coibentato); impiego di collettori solari (fino a 160 euro per mq); installazione di sistemi elettronici di regolazione di frequenza (inverter) per motori elettrici nel settore industriale operanti su sistemi di pompaggio (fino a 220 euro per ciascun kw risparmiato). «Se il decreto sul piano energetico nazionale del Governo confermerà i nostri obblighi per il 2013, l'iniziativa potrà anche essere prolungata e ampliata», aggiunge la responsabile di Enel Distribuzione.

Le case vacanza non sfuggono al calo dei prezzi. Tratto da Sole 24 ore

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

La frenata più decisa si registra a Positano, dove le case costano il 7% in meno rispetto a un anno fa. Ma tutto il mercato turistico non sfugge al generale calo delle quotazioni immobiliari, con una media, secondo le elaborazioni di Nomisma, del -4,8% per le località più rinomate. La tenuta dei prezzi registrate negli scorsi anni sembra quindi cedere il passo alla caduta della domanda sia italiana sia straniera, notano da Nomisma. Poche le differenza tra nord e sud e tra mare e montagna: si va dal -6% di Alassio (dove comunque i prezzi nelle zone di pregio si mantengono elevati, da 5.500 euro a 10mila al mq), al -6,4 di Cortina e il -5,8% di Porto Cervo (vedi la tabella completa). Parziali eccezioni a Canazei (-1%), Giardini Naxos e Loano (-1,1%). Stesso trend anche per gli affitti, che scendono del 3,2% su base annua, con il picco negativo che sfiora il 7% a Porto Cervo. Le previsioni, infine, lasciano poche speranze di ripresa a breve: le compravendite scenderanno di quasi il 5%, i prezzi del 4,5%, così le locazioni con i canoni in discesa del 3,8% e il numero di contratti del 3,3 per cento. A risultare penalizzate - commenta Nomisma - sono state sia le località più rinomate, in cui è prevalsa la spinta all'uscita opportunistica dal settore, sia in misura lievemente più attenuata quelle di seconda fascia, dove è invece la pressoché totale assenza di domanda, in parte legata al drastico ridimensionamento del credito al settore, ad avere accelerato il movimento ribassista. Il fenomeno sconta la redditività da locazione quasi sempre inadeguata anche a seguito di una fiscalità fattasi più gravosa. A pesare sulle dinamiche – continua Nomisma - non è tanto l'Imu in sé (la cui incidenza in rapporto al valore del cespite risulta in linea generale contenuta), quanto la percezione che l'investimento immobiliare rappresenti l'obiettivo privilegiato delle manovre di finanza pubblica. Il valore segnaletico dell'immobiliare, associato alla tendenza ribassista, ha spinto in taluni casi a cercare di accorciare i tempi di disinvestimento. In un contesto illiquido, in virtù di una domanda a dir poco rarefatta, ciò si è tradotto in una tendenza alla flessione dei prezzi che nell'immediato non pare destinata ad attenuarsi.

Crollo dei mutui per la casa: -47%

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Contrazione pari al -9,1% rispetto all'anno precedente Crollano le erogazioni di mutui immobiliari per l' acquisto di abitazioni: -47% nel primo trimestre 2012. E' quanto emerge dalla trentaduesima edizione dell'Osservatorio sul credito al dettaglio realizzato da Assofin, Crif e Prometeia. A partire dalla seconda metà del 2011 il mercato dei mutui alle famiglie ha evidenziato un progressivo rallentamento, riflettendo il peggioramento sia del clima di fiducia sia delle prospettive sul mercato degli immobili residenziali; a scoraggiare la richiesta di finanziamenti per la casa potrebbe aver concorso anche l'aumento dei tassi di interesse applicati ai nuovi contratti, rileva l'analisi. In questo scenario, i flussi di nuove erogazioni finalizzate all'acquisto di abitazioni nel 2011 hanno evidenziato una contrazione pari al -9,1% rispetto all'anno precedente, che è aumentato fino al -47% nei primi tre mesi del 2012. Sono soprattutto gli altri mutui (mutui per ristrutturazione, liquidità, consolidamento del debito, surroga e sostituzione) a subire una flessione netta: dopo il -24,9% del 2011, nei primi tre mesi del 2012 fanno registrare una contrazione delle erogazioni pari a -80% rispetto allo stesso periodo del 2011. Tale risultato è dovuto principalmente al crollo delle surroghe, operazioni naturalmente poco attraenti e dunque non richieste in fase di tassi in crescita. Il permanere di un atteggiamento di massima cautela nelle politiche di offerta e nei comportamenti delle famiglie è testimoniato anche dalla bassa quota di mutui con Loan to Value ratio oltre l'80% dell'immobile finanziato, che nel 2011 ha riguardato appena il 5% circa dei flussi totali dopo l'11% raggiunto nel periodo antecedente la crisi e dall'aumento della quota di nuovi mutui con durata superiore a 26 anni (pari al 42% del totale). Inoltre, il clima di incertezza ha spinto le famiglie - conclude l'Osservatorio - a scegliere soluzioni e formule che le tutelino contro eventuali futuri innalzamenti dei tassi: stanno infatti aumentando le quote dei mutui a tasso misto e a tasso fisso (entrambe al 27% nei primi tre mesi del 2012). Tuttavia, circa il 50% delle erogazioni complessive nel 2011 e il 46% nel primo trimestre 2012 risulta essere ancora stipulato a tasso variabile, favorito dai tassi di mercato di riferimento che si sono mantenuti su livelli contenuti.

Detrazione 50% per ristrutturazione edilizia

Mon, 08 Oct 2012 00:00:00 GMT

Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie sono state rese più generose dall'ultimo decreto legge n° 83 del 26 giugno 2012. Il decreto stabilisce infatti che per un anno, dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, la detrazione sale al 50% e raddoppia anche il limite masimo di spesa che sale a 96.000 euro. Ricordiamo che già dal primo gennaio 2012 la detrazione del 36% per le spese di ristrutturazione era stata resa permanente, senza necessità dei rinnovi annuali. A giugno, nell'ambito del decreto per la crescita del Paese, il legislatore ha voluto dare un ulteriore impulso ai consumi, alzando l'asticella della detrazione addirittura al 50% delle spese sostenute. Possiamo dire dunque che questo è davvero il momento di approfittare di questo provvedimento per effettuare ristrutturazioni grandi e piccole. La detrazione, come già accadeva negli anni scorsi, deve essere ripartita in 10 quote annuali di egual valore: ad esempio, per una detrazione complessiva di 50.000 euro, si andrà a detrarre dall'Irpef una quota di 5.000 euro per i prossimi 10 anni. L'agevolazione spetta non solo a proprietari e nudi proprietari, ma anche ai titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) che sostengano personalmente le spese. Lo stesso dicasi per locatari o comodatari, per cui anche chi vive in affitto ma vuole sostenere una spesa per la ristrutturazione ha diritto alle detrazioni. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente dell'avente diritto, purché fatture e bonifici siano a lui intestati. Ciò vuol dire che, ad esempio, il marito e la moglie possono decidere come gestire il pagamento dei lavori indipendentemente dall'intestatario dell'immobile.

Bonus del 36% valido senza ricevuta

Fri, 30 Mar 2012 00:00:00 GMT

Tratto dal Il Sole 24 Ore http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/condominio/2012-03-28/bonus-valido-senza-ricevuta-184215.php?uuid=Abc1nSFF

Sconto fiscale 36%

Thu, 22 Mar 2012 00:00:00 GMT

Con la manovra Salva Italia del 6 dicembre 2012, l'agevolazione fiscale non dovrà più essere ratificata ogni anno, ma è stata inserita in via definitiva nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi - Tuir. Tra le novità, l'impossibilità di rimborso in 3 o 5 rate per i contribuenti di età avanzata.

Proroga 55% per il 2012

Thu, 22 Mar 2012 00:00:00 GMT

L'articolo 4 della manovra Salva Italia prevede la proroga di quanto previsto nel 2011 per tutto il 2012. Per il 2013 la detrazione dovrebbe poi passare al 36%, come per le ristrutturazioni edilizie.

Delibera Regionale Lombardia 30 novembre 2011

Thu, 22 Mar 2012 00:00:00 GMT

Confermato l'obbligo di contabilizzazione in Lombardia per tutti gli edifici entro agosto 2014 La Regione Lombardia conferma quanto già deliberato in precedenza e stabilisce anche l'obbligo di contabilizzazione dell'acqua calda sanitaria. L'obbligo scatterà il 1/8/2012 per potenze installate superiori a 350 kw e impianti anteriori al 1/8/97; proroga fino al 1/8/2013 per potenze superiori a 116,4 kw e impianti anteriori al 1/8/2013; infine l'obbligo scatterà per tutti gli edifici successivamente al 1/8/2014.

Ampliamento Staff

Sun, 04 Mar 2012 00:00:00 GMT

Come già preannunciato è entrato in pianta stabile a far parte dell'organico dello Studio Prasedi l'Ing. A.Galli. Tra i vari compiti affidatigli l'Ing.Galli seguirà con attenzione i canteri aperti e seguiti dallo Studio

Ampliamento organico Studio Prasedi

Thu, 19 Jan 2012 00:00:00 GMT

Entrerà presto a far parte dell'organico dello Studio Prasedi l'Ing. A. Galli, già Project manager presso Immobiliare Gimmar S.r.l. e con trascorsi di Facility and property manager presso Camuzzi Immobiliare S.r.l. e Camuzzi-Gazometri S.p.a.

Convenzioni per i clienti dello Studio Prasedi

Sat, 14 Jan 2012 00:00:00 GMT

Sta riscuotendo forte successo il programma di convenzionamento promosso dallo Studio con primari fornitori di contenuti e servizi. Nell'area Partner del sito è già possibile riscontrare un folto elenco di operatori partecipanti: nelle prossime settimane la lista è destinata ad accrescere significativamente di numero.

Nuova sede Studio Prasedi

Sat, 14 Jan 2012 00:00:00 GMT

Come preannunciato lo Studio si è trasferito definitivamente nella nuova sede operativa.

Convegno Efficienza energetica per gli amministratori condominiali

Fri, 25 Nov 2011 00:00:00 GMT

In Italia c'è un grande potenziale di risparmio energetico negli edifici ottenibile con l'adozione di soluzioni tecniche più efficienti. Per approfondire questo argomento, il 30 novembre 2011 si tiene presso la sede di Milano dell’associazione ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali) un convegno sull'efficienza energetica nell'edilizia. La giornata è orientata in modo particolare a informare un pubblico di amministratori condominiali e comunali, tecnici del settore, società di progettazione e installazione e consulenti energetici

Nuova sede Studio Prasedi

Sat, 05 Nov 2011 00:00:00 GMT

Lo Studio Prasedi raddoppia gli spazi operativi e si trasferirà prossimamente nei nuovi uffici. Il cambio è previsto per fine novembre/primi Dicembre pv. Essendo la nuova location all’interno del medesimo stabile di via Pellizzari 28 –Vimercate- in cui lo Studio è attualmente ospitato, viene preservata la comodità d’accesso.

Joint venture Studio Prasedi- Prasedi Real Estate Srl

Tue, 01 Nov 2011 00:00:00 GMT

Le due realtà facenti parte del Gruppo Prasedi collaboreranno attivamente ed opereranno in modo coordinato per completare le rispettive offerte commerciali. Il deal, in particolare, vedrà la Prasedi Real Estate Srl offrire ai clienti dello Studio uno spazio dedicato alle inserzioni per la compravendita-locazione e ristrutturazione degli immobili-unità abitative e commerciali. La Società Real estate provvederà nel prossimo futuro a predisporre la struttura tecnica (sito aziendale) secondo le specifiche concordate.

Brochure di presentazione Studio Prasedi

Wed, 16 Nov 2011 00:00:00 GMT

E’ ora a disposizione dei Clienti la Brochure di presentazione dello Studio Prasedi- Servizi immobiliari. Il documento può essere scaricato e fruito comodamente.

Nuovo Servizio On Line Studio Prasedi

Wed, 16 Nov 2011 00:00:00 GMT

E’ stato attivato un nuovo servizio per i clienti dello Studio Prasedi finalizzato ad agevolare la fruibilità delle informazioni amministrative. L’applicazione prevede l’accesso ai servizi contabili ed informativi tramite collegamento on line protetto: nel sito istituzionale dello Studio è presente un link che rimanda ad un area riservata dedicata a cui si accede tramite password.

Studio Prasedi - Amministrazione e consulenza immobiliare

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Il Decreto Sviluppo è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 147 del 26 Giugno 2012

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