Meno detrazioni Irpef per chi sceglie la cedolare ( 4 ottobre 2012) Tratto dal Sole 24 Ore

La cedolare secca, arrivata con il Dlgs 23/2011 sul federalismo municipale, fin dall'inizio ha puntato soprattutto a raccogliere adesioni tra i locatori evasori totali, stimati intorno al 20% come media nazionale. E per questo ha affidato all'inquilino "in nero" la possibilità di registrare il contratto in proprio e spuntare così un nuovo accordo (regolare) per quattro anni con canone basso, pari al triplo della rendita catastale della casa. A chi affitta in nero è stato offerto un (appetibile) motivo di emersione: al posto delle imposte ordinarie sui redditi, per i contratti liberi, i proprietari possono pagare un'imposta fissa del 21% sul canone, che diventa del 19% per i contratti concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Questa "tassa piatta" sostituisce l'Irpef, le relative addizionali comunali e regionali, e le imposte di registro e di bollo dovute sui contratti di locazione (anche sulla risoluzione e proroga). Per tutta la durata dell'opzione, però, viene sospeso l'aggiornamento del canone, compreso l'adeguamento Istat annuale. Rientrano nella cedolare solo le abitazioni (categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10) e le pertinenze (come i box) affittate insieme, a prescindere dal numero; non rientrano invece le abitazioni possedute da soggetti Irpef (imprenditori individuali o società di persone) nell'ambito dell'esercizio dell'attività. Le ragioni del mancato appeal della cedolare, allo stato dei fatti, si ritrovano però non solo nel calcolo opportunistico dei proprietari "sommersi", che soppesano i rischi dell'emersione (cioè le eventuali sanzioni sul pregresso) con quello del nero (sanzioni e crollo del canone d'affitto su denuncia dell'inquilino). Ma anche nel calcolo reddituale dei proprietari che affittano regolarmente i propri immobili. La convenienza della tassa piatta va misurata infatti sulle proprie capacità. Per le locazioni in regime di libero mercato il reddito ai fini Irpef è dato dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata e il canone di locazione (aggiornato all'indice Istat), ridotto del 15%: in sostanza, si paga l'imposta sull'85% del canone pattuito. Mentre in regime concordato il reddito ai fini Irpef si riduce ulteriormente del 30%, portando così a tassare il 59,5% del canone. Chi affitta a canone libero, con un reddito complessivo inferiore ai 15mila euro (aliquota marginale Irpef al 23%), ha quindi scarsi vantaggi a scegliere la cedolare; vantaggi che per i locatori a canone concordato scattano solo per i redditi lordi dai 28mila in su (a partire dunque dall'aliquota al 27%). Dall'anno prossimo, però, con il taglio del 10% sulla deduzione forfettaria (che passerà dal 15 al 5%) l'opzione potrà vedere un rilancio. I proprietari con redditi bassi non prendono in considerazione la cedolare perché, oltre a rinunciare ad aggiornare il canone all'inflazione, faticherebbero a scalare dal reddito altre spese, ad esempio gli investimenti sostenuti per la riqualificazione o la ristrutturazione dell'immobile. Perché per i lavori in casa che fruiscono dell'agevolazione fiscale (36% ora 50%), ogni contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota del bonus che gli spetta nei limiti dell'Irpef dovuta per l'anno in questione: ma non è ammesso il rimborso delle somme che eccedono l'imposta. Sul reddito sottoposto a cedolare, infatti, di cui si deve tener conto ai fini del calcolo delle detrazioni per i familiari a carico e dell'Isee, «non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni». Significa che, se un proprietario non ha altra fonte di reddito (da lavoro, pensione o rendita) che il canone derivante dall'affitto, non trova conveniente optare per la cedolare perché perderebbe la possibilità di detrarre il 19%, ad esempio, delle spese mediche sostenute (oltre la franchigia) o gli interessi passivi del mutuo. Spese, come quelle di frequenza di corsi di istruzione secondaria o universitaria, la cui detrazione è concessa anche quando l'onere è sostenuto nell'interesse di familiari fiscalmente a carico.