Ritorna la solidarietà dei condòmini

La riforma del condominio ripristina, in parte, il principio di solidarietà passiva dei condomini disatteso dalla più recente giurisprudenza. Con la decisione n. 9148/2008 le Sezioni Unite della Cassazione, infatti, avevano stabilito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 del Cc per le obbligazioni ereditarie. Nello specifico la Corte Suprema ha escluso che abbiano carattere solidale le obbligazioni contratte nell'interesse del condominio a cagione dell'effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell'edificio. Esse sono obbligazioni connotate da parziarietà, salvo che la legge disponga diversamente. Ne deriva che illegittimamente il creditore rivolge la richiesta di adempimento a uno solo dei condomini o a più condomini. Secondo tale orientamento la domanda di pagamento può essere rivolta ai condomini in proporzione alla singola quota debitoria. Per accertare la consistenza di tale quota, il creditore ha l'onere di controllare le tabelle millesimali del condominio. La decisione della Cassazione ha sollevato non poche critiche. Con la riforma del condominio il legislatore ha disatteso la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione reintroducendo la solidarietà del debito del condominio laddove, nel nuovo articolo 65 disp. att. c.c., stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Il beneficio di escussione non esclude, quindi, che tutti i condomini, anche se adempienti, possono essere ritenuti debitori solidali nel caso di mancato pagamento da parte di uno o più condomini del debito verso i terzi.